不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて！不動産投資は住宅ローンが使えない！
転勤などにより引っ越すことになった方は、マイホームを賃貸物件として貸し出せないのか検討する方もいらっしゃいますが、原則できないため注意しなければいけません。そもそも住宅ローンにはさまざまな制限が設けられており、不動産投資ローンとは融資内容も大きく異なります。知らずにマイホームを賃貸として貸し出してしまうと大きな損害を受けることにもなるため、この記事では不動産投資ローンと住宅ローンの違いと不動産投資では住宅ローンが使えない理由とリスクについて紹介します。また2つのローンでよくある質問を解説するため、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは「借入の目的」です。不動産投資ローンとは、アパートやマンションなどの物件を購入して第三者に貸し出し、収益を得る投資を目的としたローンです。一方住宅ローンは自宅の購入や増改築に充てるためのローンです。それぞれ融資の対象となる建物への借入目的が異なります。また不動産投資ローンは住宅ローンなどと比較して金利が高い傾向にあります。住宅ローンの金利は1％前後であるものの、不動産投資ローンは1.5～4％前後となりつつあります（2023年10月現在）。ただこの２つで異なるのは、住宅ローンは収益を生まない建物の購入、不動産投資ローンは収益を生む建物の購入になります。もちろん各金融機関によって金利が異なるため一概には言えないものの、２つには金利差が設けられていることが多いです。また返済原資もそれぞれ異なります。不動産投資ローンは投資物件から得られる収益がメインですが、住宅ローンは申込者の収入がポイントです。そのため年収が高く、安定しているほど住宅ローンの審査は通りやすくなりますが、不動産投資ローンは物件の事業性が高いほど審査が通りやすい傾向にあります。
住宅ローンで不動産投資はできない
住宅ローンは住宅の取得を目的にしているため、不動産投資に利用することはできません。仮に金融機関に黙って利用していたとしても、金融機関の担当者は借入した方が住宅に居住しているかを定期的にチェックするため、見つかってしまいます。また郵送物などの発送先などでも金融機関はわかってしまうでしょう。万が一賃貸物件として貸し出すと「金融機関から一括返済」が求められることが多いです。もちろん一括返済できるほどの資金力が多いため、住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えされたり、売却して完済することにもなります。先程もお伝えした通り、不動産投資ローンは物件の事業性を考慮するため、戸建て住宅一つだけでは収益性が低く借り換えできない可能性も高いです。そのため売却する方法を選ぶことにもなりかねないため、住宅ローンで不動産投資をするのだけは絶対に行わないようにしましょう。
2つのローンでよくある質問
ここでは不動産投資ローンと住宅ローンに関するよくある質問を2つ紹介します。
賃貸併用物件の場合はどうなる？
「住宅と賃貸物件が併用されている場合はどのようなローンになるのでしょうか？」というご質問です。不動産投資も兼ねた住宅の場合、住宅ローンを利用するには総面積のうち50%以上を居住用の自宅スペースにする条件を満たす必要があります。例えば、建物の延べ床面積が200㎡の場合、100㎡以上は住宅部分にしなければいけないということです。とはいえ戸建て住宅がそれほど大きな面積は必要ないという方もいらっしゃるでしょう。その場合、敷地面積が大きい土地であれば賃貸物件と戸建て住宅を分けて建築するのも一つの方法です。それぞれ分けてローンを借入することができるため、土地と融資を最大限活用することが可能です。
どちらを先に借りるべき？
「住宅ローンと不動産投資ローンはどちらを先に借りるべき？」というご質問も頂きます。結論としては「どちらとも言えない」というのが答えですが、不動産投資ローンで投資物件を得ていても、住宅ローンの融資審査が有利に働くことはほとんどありません。しかし既存借入額が増えてしまうため、もし住宅ローンで住居を買うなら前半の方が良いと考えられます。また金融機関によって審査基準が異なる点も一つの要素です。そのため借入する金融機関に相談するのも一つの方法です。
まとめ
不動産投資ローンと住宅ローンはそれぞれ借入目的が異なります。住宅ローンを利用して不動産投資を始めることはできず、万が一金融機関に見つかってしまった場合は一括返済を求められます。最悪の場合、せっかく建築した住宅を手放すことにもなりかねないため注意しましょう。弊社では不動産に関する定期的なセミナーや塾も開催しております。初心者の方でも成功できる投資物件の紹介だけでなく、さまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―しております。これから不動産投資を始めたいという方はぜひ一度ご相談くださいませ。
