これであなたは不動産投資で成功者に！不動産投資での失敗事例と対策3選を紹介！

不動産は安定的な利益を生み出すことができる投資である一方、失敗する方も少なくありません。人によって失敗内容は異なりますが、事前に失敗事例を把握することで投資家としての成功者に近づきます。不動産投資の成功者は何度も失敗した経験があるといいますが、初心者の方の立場からすれば不動産は価格も大きいためできれば失敗したくないと考えるのは必然でしょう。そのため本記事で失敗事例を紹介します。重ねて不動産投資の事前対策も3つ解説するので、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。

不動産投資における失敗とは

不動産投資における失敗とは人によってさまざまですが、ここでは代表的な失敗内容について3つ紹介します。

何より収益が出ない

不動産投資で最も代表的な失敗は「収益面」です。不動産は投資であるものと同時に一つの事業でもあります。収益が出ない事業は行う意味がないと誰しもがわかり失敗になります。不動産は入居者がいれば安定的に家賃収入を得ることができる事業です。しかし収益が出ないということは失敗という扱いになり、なおかつ家賃が下落して借入返済額の方が大きいという点と収益も赤字になってしまうため失敗に含まれます。

売りたくても売却できない

次に失敗したというケースで多いのが「売れない物件」を保有しているということです。「収益がでなくなってきたから」「古くなってきたから」というタイミングで売却を検討する方もいらっしゃいますが、買い手の立場としては魅力のない物件となるため売れません。投資家は収益性が高く、安い価格の物件を好みます。しかし老朽化した物件は修繕費がかさむうえ、入居者からの人気は低いです。そのため買い手からも魅力のない物件となり売りたくても売れなかったという失敗につながる可能性も高くなります。

節税効果がない

不動産投資は相続税対策や所得税対策にもつながります。しかし投資したものの節税効果がなく失敗したという方もいらっしゃいます。例えば相続税対策として金融機関から借入して不動産を購入したものの、家賃収入が溜まり、借入返済額が減ったことにより節税できなかったというケースがあります。相続税は借入することで債務額を課税対象額から差し引くことができますが、年々返済していくことから債務額が少なくなります。なおかつ貯めた家賃収入は相続税の課税対象となるため、投資してから年数が経過すると相続税の節税効果が弱まります。結果当初より相続税が大きく課せられ失敗したというケースがあります。

不動産投資の失敗事例

では実際に失敗した事例を3つ紹介します。

利益が出ない物件を購入してしまった

不動産投資で最も多い失敗は「利益が出ない物件」への投資です。致命的な問題であるにもかかわらず多くの方が失敗しています。利益の出ない物件へ投資してしまう理由はさまざまありますが、主に以下のケースが該当します。

• 利回りだけで判断してしまい、支出額や空室率を加味していなかった
• 知識もないまま始めたため、そもそも物件選定が正しくなかった
• 空室が発生した時の事態の緊急性を理解しておらず、対策を取らずに収入が得られなかった

不動産投資はさまざまな観点から適切な物件選びが重要です。そのため多くの知識が求められるうえ、正しい経営判断が求められます。また投資前に将来性などを加味しておく必要がありますが、初心者にとっては難易度が高いといえるでしょう。その結果「とりあえず購入してみよう」という意識で始めてしまい、利益が出ず失敗したというケースが多く挙げられます。

相場より安すぎる物件に投資した

相場価格より安すぎる物件は、安いなりの理由が挙げられます。もちろん安くても優良物件もありますし、リフォームして入居者を確保することもできます。しかし安い物件は以下のようなケースが多いです。

• そもそも立地が悪く入居者が見つからない
• 設備なども古すぎて、取り替えるとなると莫大な工事費用がかかる
• 接道がなく建て替えもできない状態

上記のような物件へ投資してしまうと、収入はおろか、売却したくても売れない状況にもなりかねません。結果家賃収入が得られず固定資産税だけを支払い続けることになって失敗したという方もいらっしゃいます。

節税のシミュレーションを行わなかった

節税目的で不動産投資を行ったものの、そもそも節税のシミュレーションを行わずどれくらい納税額が安くなるのか分からず失敗した例です。不動産会社の中には「所得税の節税になりますよ」といって投資を提案してくる場合もあります。確かに不動産は他の所得と合算できる総合課税に含まれます。不動産の所得が赤字申告できれば給与などと合算して所得税の節税が可能です。しかし不動産の所得が赤字になるケースは投資した初年度であることが多く、2年目以降は黒字になることも多いです。そのため節税をする際は事前にシミュレーションを行うことが必須と言えるでしょう。しかし不動産会社の話を鵜呑みにしてしまい、節税につながらなかったという失敗事例があります。

不動産投資で失敗しないための事前対策

では不動産投資で失敗しないためにはどのような対策を取ればよいのでしょうか。これから始める方は、投資する前に事前対策として以下の3つに取り組みましょう。

とりあえず意識を辞めること

「とりあえず購入してみる」「とりあえず物件を見てみる」ということをやめましょう。良い不動産に合うのはめぐり合わせみたいなものです。急いで投資するのではなく、良い物件が出てくるまで待つことが大切であるため、気長に待つことを心がけてください。しかしただ待っているだけでなく、基礎知識を身に付けるようにしましょう。

本やネットで基礎知識を身に付けること

当たり前であり最も重要なのは「不動産に関する知識」を身に付けることです。本やネットでは以下のように不動産に関する内容を学ぶことが可能です。

• 利回りとは何か
• 築年数が古い物件のメリット・デメリット
• 新築と中古の違い
• 物件の選定基準
• マーケティング調査するために必要なこと

基礎知識は正しい物件選びをするためには必須事項です。知識もなく不動産投資を行うと失敗につながる可能性も高くなります。とはいえ知識だけを蓄えるのではなく、成功者の意見を取り入れることも重要です。

セミナーや塾で成功者の話を聞くこと

良い物件が出てくるまではひたすら勉強が大事ですが、その期間中はセミナーや塾などに参加してみましょう。講師は実際に不動産投資を行っている方や不動産会社などのスペシャリストです。実際に成功者の意見を聞くこともできるため非常に参考になります。失敗事例だけでなく成功例も取り入れると、より不動産投資の真髄を理解することも可能となるでしょう。

まとめ

今回は不動産投資の失敗事例を3つ紹介しましたが、ほかにもさまざまな失敗があります。これから不動産投資を始める方は、自身も失敗しないように知識を身に付けておくことが大切です。とはいえ独学では難易度も高く、実際の成功者の意見も聞くことができません。しかしセミナーや塾へ足を運んでみるとさまざまな知識が学べるだけでなく、「どのように成功したのか」を疑似体験することもできます。弊社では無料セミナーを開催しております。これから不動産投資を始めたいと考えている方は、ぜひ一度ご参加くださいませ。