不動産投資と住宅ローンは両立可能？成功させるポイントなどもあわせて解説

• 住宅ローンが残っていても不動産投資はできるのだろうか？
• 不動産投資ローンと住宅ローンはどちらを先に組めばいいのか？
• 不動産投資と住宅ローンは両立できる？

不動産投資について調べているうちに、不動産投資ローンとの言葉を見かけて、住宅ローンと両立できるのか、気になった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

投資用物件を購入する際に多くの方が利用する不動産投資ローンですが、一般的な住宅ローンとは大きく異なります。

そこで本記事では、住宅ローンが残っていても不動産投資はできるのか、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや、両立を成功させるポイントなどをあわせて紹介いたします。

この記事でわかること

• 不動産投資ローンと住宅ローンの違い
• 不動産投資ローンと住宅ローンが互いに及ぼす影響
• 不動産投資ローンと住宅ローンの両立を成功させるポイント

住宅ローンが残っていても不動産投資はできる

すでに住宅ローンを組んでいる方でも、両ローンは別々に審査されるため、不動産投資ローンを新たに組めます。

ただし、両ローンを併用する場合、不動産投資ローンの融資額は、住宅ローンの残高に応じて減額される可能性が高いです。

なお、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向があるため、金融機関に収益性が高いと判断されるような物件を選びましょう。

収益性の高い物件であれば、住宅ローンの残高の影響を受けにくくなります。

不動産投資ローンと住宅ローンの4つの違い

不動産投資ローンも住宅ローンも、不動産を購入する点においては同じですが、ローンの仕組みは異なります。

それぞれ違いを見ていきましょう。

融資対象の違い

不動産投資ローンの融資対象は投資用不動産であり、住宅ローンの融資対象は、本人や本人の家族が居住するための住宅です。

「住宅ローンで購入した住宅を投資用不動産に転用してもいいのではないか」と、考えてしまう方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住宅ローンは、居住用の不動産を購入する目的でしか利用できないため、事業用としての不動産投資では利用できません。

居住用として購入し住宅ローンを組んだ際、途中で賃貸運用に切り替えると、ローン残債を返済するよう求められる可能性があります。

また、不動産投資ローンと住宅ローンでは、金融機関が背負うリスクが異なります。

金融機関に虚偽の情報を提供し、住宅ローンを利用して不動産投資を始めた場合、契約違反として一括返済を求められる可能性もあるため、ご留意ください。

審査内容の違い

住宅ローンは、おもに借入者の収入で返済します。

そのため、住宅ローンの審査では、収入が安定しているかどうかが重要です。

本人の年収や勤務先の安定性、勤続年数や資産状況、借入れの履歴などの要素を総合的に評価し、返済能力があるかどうかが審査されます。

収入が安定しており、無理のない返済計画が立てられる場合、住宅ローンの審査に通らない可能性は低いです。

一方、不動産投資ローンは、おもに購入した不動産を貸し出して得られる家賃収入で返済します。

個人の年収や職業だけでなく、事業としての計画性や収益性も審査の対象となるため、金融機関が物件をどのように評価するかが、審査に大きく影響します。

金融機関が物件の価値を判断する方法はおもに、不動産の資産価値を算出する積算評価と、不動産の収益性を評価する収益評価の2種類です。

円滑に審査を通過し、望ましい融資条件を得られるよう評価方法について理解し、できるだけ評価を高めておきましょう。

金利の違い

住宅ローンは居住用途が条件のため、金利が低く優遇されています。

住宅ローンの金利は0.5％〜2.0％と低いですが、不動産投資ローンの金利は一般的に1.5％〜4.5％と、高めです。

不動産投資ローンは、貸付額が多かったり、家賃収入が予定どおりに得られなかったりといった投資特有のリスクがあるため、金利が高く設定されています。

なお、不動産投資ローンの金利は、取引先の金融機関との取引実績によっては、金利が低くなるケースがあります。

投資用不動産がすでに利益を生み出し、その資産価値が高く評価されている場合、次の物件購入時の融資条件が改善される可能性もあるでしょう。

融資限度額の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、借り入れ可能な限度額にも違いがあります。

住宅ローンは、一般的に「年収の何倍」の形で、基準が設けられています。

不動産投資ローンの場合、借り入れの限度額は年収の何倍といった、明確な基準は存在しません。

不動産投資ローンを借り入れる際、物件の収益性が高く評価されると、住宅ローンを組む場合よりもより高額の借入が可能なケースもあります。

また、借入者の給与収入以外に、不動産投資による家賃収入も考慮される場合があります。

家賃収入が安定するであろうと見なされ、借入者の返済能力が充分と判断されれば、融資限度額が高くなる可能性もあるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンが互いに及ぼす影響

不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらを先に組んだ場合でも、何かしらの影響があります。

どちらを先に組めば良いかは、状況によって異なります。

先に組んだ場合の、お互いのメリットと注意点を見ていきましょう。

不動産投資ローンを先に組んだ際のメリット

先に不動産投資ローンを組むメリットは、住宅ローンが足かせにならず、大きな融資を受けられる可能性が高まる点です。

不動産投資ローンのほうが、住宅ローンよりも融資審査が厳しい傾向にあります。

住宅ローンも負債と見なされるため、融資審査にマイナスの影響を与える可能性があります。

不動産投資を優先するならば、先に不動産投資ローンを組むとよいでしょう。

また、不動産投資が成功している場合、得られる家賃収入を将来のマイホーム購入資金に充てられる点もメリットです。

自己資金を多く準備できていれば、住宅ローンに優遇金利が適用される可能性もあるため、マイホーム購入後の返済負担を軽減できます。

さらに、住宅ローンの借入先によっては、不動産投資で得ている収入を年収に加算できる場合があります。

これにより、住宅ローンの借入可能額が増え、融資条件が有利になる点もメリットです。

不動産投資ローンを先に組んだ場合の注意点

不動産投資ローンを先に組んだ場合、マイホームの選択肢が制限される可能性があるため、注意が必要です。

住宅ローン審査では、年収や他社からの借入れ状況などを確認します。

不動産投資で赤字が続いていたり、年収に対して不動産投資ローンの残高が高額だったりする場合、希望の融資額を受けられない可能性が高いです。

マイホームの購入代金や、融資額の差額を自己資金で補填できれば、問題ありません。

しかし、住宅ローンで購入代金の大部分を賄う場合、予算が制限されて希望のマイホームを購入できない可能性があるため、注意しましょう。

住宅ローンを先に組んだ際のメリット

住宅ローンを先に組めば、融資の上限額に余裕がある状態でマイホームを購入できる点がメリットです。

マイホームの場所を決める際に、職場や子供の学校、実家の位置など、さまざまな要因を考慮します。

場所によって家の価格も異なるため、予算が大きければマイホーム購入の選択肢が広がります。

また、住宅ローンは不動産投資ローンと比較した場合、金利が低く長期間にわたって借り入れが可能な点もメリットです。

さらに、団体信用生命保険に加入すれば、もしもの際に家族にマイホームを残せる可能性がある点もメリットです。

住宅ローンを先に組んだ場合の注意点

住宅ローンを先に組むと、住宅ローンの残債が負債として扱われるため、不動産投資ローンで融資可能な金額から、住宅ローンの残債を差し引いた額しか借りられません。

住宅ローンの残債が大きい場合、不動産投資ローンの審査に通らない可能性があるため、注意しましょう。

また、マイホームは売却する際に、生活に大きな影響を与えてしまう点にも、注意が必要です。

多額の現金が必要になった場合、投資用不動産よりマイホームの売却のほうが、より多くの労力が必要です。

住宅ローンを先に組んでマイホームを購入した場合、緊急時の売却が容易でない点にも、注意しておきましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの両立を成功させる4つのポイント

不動産投資を始める際、物件や融資条件などによっては、住宅ローンとの両立が難しい場合があります。

不動産投資とマイホーム購入の両立を考えている方に向けて、2つのローンを同時に成功させる4つのポイントを紹介します。

好立地の物件を購入する

不動産投資のローンを先に組む場合、好立地で収益性の高い物件を選びましょう。

不動産投資において、収益性が高い物件とは、入居者が容易に見つかる物件を指します。

都心部の物件や、駅近くなどの好立地の物件は、入居者が集まりやすい傾向にあります。

物件を購入する地域を選定する際は、人口が多く移動が活発な地域を選べば、失敗を避けられるでしょう。

融資上限額を確認しておく

あとから不動産投資ローンや住宅ローンを契約しようとする際、借入が否定的に評価されれば、融資が難しくなる可能性が高いです。

両方の融資を受けたい場合は、金融機関に相談し、自身の融資上限額を確認しておきましょう。

ただし、事前に確認できる金額は、推定に過ぎません。

実際に融資を受けられるかどうかは、書類提出後の審査結果しだいのため、ご留意ください。

金利の低い金融機関を選ぼう

不動産投資で収益を上げるためには、不動産投資ローンの条件も重要です。

金利が低い金融機関からの融資を受けられれば、物件購入後の返済負担が軽減されます。

さらに、多額の頭金を用意すると、金利優遇措置が適用されるケースもあるでしょう。

また、不動産投資ローンの審査では、物件の収益性が考慮されます。

好立地や新築物件など条件が良い場合、物件の担保評価が高くなり、金利などの融資条件が優遇される可能性があります。

無理のない返済計画を立てよう

不動産投資を始める際、管理会社にすべてを任せるのも良いですが、ビジネスチャンスを逃す可能性も高いです。

管理会社に委ねるのではなく、自身で適切な判断ができるように、不動産投資に関する知識を積極的に身につけておきましょう。

また、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、融資審査も厳しい傾向があります。

しかし、無理のない融資額や返済期間を設定すれば、着実に資金を増やせる可能性も高いです。

さまざまなリスクを予測し、適切で余裕を持った返済計画を立てて、不動産投資をおこないましょう。

まとめ

すでに住宅ローンを組んでいる方でも、別々に審査されるため不動産投資ローンを新たに組めますが、併用する場合、住宅ローンの残高に応じて減額される可能性が高いです。

不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらを先に組んだ場合でも、何かしらの影響があるため、状況によって判断しましょう。