不動産投資の危険エリアの特徴とは？エリア選びのポイントを解説
- 不動産投資で危険エリアはどこか知りたい
- エリア選びで危険エリアを避けるためのポイントが知りたい
- 危険エリアで不動産投資するとどのようなリスクがあるのか
ここでは不動産投資を検討されている方向けに、どのようなエリアが危険エリアなのか、危険エリアで不動産投資するリスクを解説します。
不動産投資するエリアを決める際に、危険エリアとそうでないエリアを見極めるポイントもあわせて述べます。
この記事でわかること
- 不動産投資で危険なエリアの特徴
- 危険エリアを避けてのエリアの選び方
- 危険エリアで不動産投資するリスク
不動産投資の危険エリアの特徴
物件のエリアが危険かどうかをきちんと調査している方は、不動産投資に成功している傾向です。
危険エリアを選ぶと需要が少なく安定した収入が得られにくいため、赤字になる可能性があります。
危険エリアの6つの特徴を順番に解説します。
人口が少ないエリア
人口が少ない地域の不動産投資には注意しましょう。
人口が少ない場所は賃貸物件としての需要が低く、危険エリアの可能性があります。
賃貸物件のニーズが少なければ入居者がなかなか見つからず、退去者が増え空室になるリスクを抱えます。
入居者を増やすために家賃を値下げする方法がありますが、想定していた家賃収入が見込めません。
生活の利便性が低いエリア
コンビニエンスストアやスーパーマーケット、ドラッグストアの空き店舗のあるエリアにも注意しましょう。
大手の商業施設はビックデータから今後の地域人口推移を算出し、出店や閉店の決定をしています。
商業施設が撤退しているエリアは周辺地域の購買力が低下しており、人口減少や地域の活力低下を示唆しています。
反対に、インフラ整備がされているエリアは利便性が高く、人が集まりやすい傾向です。
交通アクセスが悪いエリア
最寄り駅からの距離が遠いエリアは、需要が少ない傾向です。
駅から徒歩10分、道路距離で800mを超えると賃貸物件の需要が急激に下がります。
単身者や新婚過程は通勤や通学で電車を利用するケースが多く、駅から遠い物件はあまり需要がありません。
駅から遠く物件周辺にバス停がなければさらに成約が難しくなり、投資が失敗する可能性があります。
また、車をよく使う地域では、幹線道路へ出にくいエリアや渋滞する場所が多いエリアは需要が少ない傾向です。
広告料が高いエリア
広告料とは、入居者が決まったときに貸主が仲介業者へ支払う謝礼金の一種です。
広告料の設定は法律で定められておらず、地域や時期によって価格は変動します。
例えば進学や就職、転勤などで人の出入りが激しいエリアは空室が埋まりやすく、広告料を設定していない物件が多い傾向です。
高利回りの物件が多いエリア
利回りとは、投資した金額に対して1年ごとの収益の割合を示した数値で、購入した物件がどのくらいの収益を出すかを示す指標です。
例えば、購入価格が1,000万円、年間家賃収入が100万円の物件の利回りは10％です。
利回りが10％以上の物件は高利回りの物件に該当します。
中には利回りが15％～20％と、かなり高利回りの物件が出ることもありますが、人口減少リスクが高く、土地としての資産価値がほとんどないような物件である可能性が高いです。
そのため、利回りばかりにこだわると、資産価値があまりない投資効率が悪い物件を購入してしまう可能性があるため、注意が必要です。
現地の状況が確認できないエリア
遠方のエリアで不動産投資する際に、地図アプリを活用して情報収集するケースがあるでしょう。
地図アプリで遠方の状況を確認したくても、様子が分からないエリアは危険エリアの可能性があります。
また、インターネットである程度の情報は把握できても、現地に訪れなければ分からない情報もあります。
購入前に現地で確認していればよかったと後悔するケースもあるため、なるべく自分自身の目と足で確認しておけるとより安心です。
危険エリアを避けるためのエリア選びのポイント
危険エリアを避け、将来にわたって安定して需要が見込めるエリアを選べれば、不動産投資が成功する可能性があります。
不動産投資を始めるにあたって、エリア選びで大切なポイントを6つ解説するので参考にしてください。
人口動態や地価の推移を確認する
エリア選びの際に人口動態や地価の推移を見ておくと、需要があるエリアかどうかを判断できます。
例えば、年々人口が減少しているエリアは、今後も人口が減る可能性があり需要が見込めません。
また、年齢層ごとの増減も確認すべきポイントです。
地価の推移に関して、需要があるエリアでは地価が下落する可能性は低い傾向です。
人口動態や地価の推移を確認する方法として、住民基本台帳に基づいてできた住民基本台帳人口移動報告書や毎年3月に公表される地価公示があります。
治安のよいエリアを選ぶ
不動産投資に失敗する要因の1つに、入居者トラブルがあります。
治安のよいエリアでは入居者の質が高い傾向にあり、入居者トラブルは少ない傾向です。
単身女性やファミリー層は、物件探しする際に治安を重視する方が多いため、治安がよいエリアを選ぶと、需要が増えて不動産投資成功につながるでしょう。
警視庁や自治体は、防犯情報を伝えるために犯罪情報マップを公開しています。
犯罪情報マップを参考にしながら、気になっているエリアの治安を調べておきましょう。
自然災害の少ないエリアを選ぶ
災害が多いエリアは、不動産の運用や賃借人の生活に大きな影響を与えるため、なるべく選ばないのがポイントです。
各自治体が公表しているハザードマップから、自然災害の被害にあいやすいエリアと被害範囲が少ないエリアがどの辺りなのかがわかります。
ハザードマップで確認する以外に、地元の高齢者にこれまでの災害状況を聞き取りする方法もあります。
古くからある建物に暮らしている方に、過去にどのくらいの水害や地震による被害があったのか、被災したときの様子や被害状況を教えてもらいましょう。
住みたい場所として人気のエリアから選ぶ
住みたい街ランキングや、1度は住んでみたい街10選など、住みたい街の上位にあるエリアから選ぶのがおすすめです。
長年上位にあるエリアは、大勢の方から人気があり安定した需要が期待できるでしょう。
住みたい街として評判のあるエリアを知るには、インターネットで検索したり、賃貸情報誌やタウン情報誌で確認したりする方法があります。
人気の理由を掲載している場合もあるため、これから投資を始める際に参考にできます。
注意点として、住みたい街として人気があるエリアは、物件の価格が高い傾向です。
企業や学校などに依存してエリアを選ぶのは避ける
特定の企業に勤めている方や、大学や専門学校に通学する方をターゲットにして物件を選ぶのは得策ではありません。
特定のニーズに絞ると、企業や大学が撤退したり、移転したりしたときにダメージを受けてしまいます。
新しい工場や大学、専門学校ができた場合は、一定の期間はニーズが見込めますが、長期間経過すていれば注意する必要があります。
実際に足を運んでみる
不動産投資するうえで、エリアの現地確認は重要です。
実際に行ってみて見えてくるものもあるため、可能であれば現地の状況を確認してください。
例えば、駅からの距離が近くても、信号や踏切、道中に坂道があれば10分以上かかる場合があります。
歩道の歩きやすさは、子どもがいるファミリー層にとっては重視されるポイントです。
また、ゴミ出しの様子によって、街の治安やマナーのよさが見えてくるでしょう。
ゴミ収集所が荒れていると治安が悪かったり、マナーに問題がある可能性があります。
危険エリアでの投資でのリスク
所有していた物件が危険エリアだった場合、どのようなリスクがあるのかを理解しておくと、いざというときに冷静に対処できます。
危険エリアで不動産投資する際の5つのリスクを解説します。
空室発生のリスク
入居者が見つからず空室があると、その間家賃収入が得られません。
ローンの返済や固定費などの支出は変わらず発生するため、収入と支出のバランスが崩れてキャッシュフローが悪化します。
空室の期間が長引くと、家賃収入以外に、物件の資産価値に影響を与える可能性があります。
空室が発生する要因は、家賃が周辺地域の相場より高い他、入居者の満足度が低い、近くに競合物件が複数あるなどです。
建物の老朽化のリスク
時間経過により建物や設備は劣化します。
建物の老朽化は入居者の満足度と需要に影響し、今後の資産価値と収益性にも悪影響を及ぼす可能性があるため、定期的なメンテナンスと修繕が必要です。
給排水管の交換と外壁・屋根の塗装、エアコンと給湯器の取り換え、入退去時のリフォームなどのさまざまな修繕費がかかります。
不動産の価値が下落するリスク
人口の流出や少子化で周辺地域の人口が減少すると、土地の需要が減り価格が下落します。
駅から遠い場所や周辺に商業施設がないなど、利便性の悪さも土地の価格が下がる要因として挙げられます。
また、建物の経年劣化も建物の資産価値が下落する要因です。
新築から10年経過した場合、ピーク時より約20％家賃が下がります。
家賃滞納されるリスク
入居者の経済状況の変化や、家賃を支払う気がなく家賃が滞納されるケースがあります。
2022年11月に公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表した調査によると、2021年度の月末での1ヵ月滞納率は0.9％です。
滞納した家賃の回収は、法的手続きをしなければ対処できません。
入居者が家賃を滞納した場合、その分の収入が得られないうえに、帳簿上未払いになるため課税対象です。
支出が多くなり、想定していたキャッシュフローが回せない可能性があります。
自然災害の被害にあうリスク
台風や地震、水害、火災などの災害が発生した際に、建物は被害を受けます。
特に日本は地震が多く、諸外国と比べ建物が倒壊するリスクが高い傾向です。
地震で建物が倒壊すると、家賃収入が得られないうえに修繕費や復旧への費用がかかり、その分収益が減ります。
また、火災が原因で建物が消失した際も、地震と同じように大きなダメージを受けます。
家賃収入を見越してローンを組んでいた場合は、ローンの返済が苦しくなる可能性を考慮しなければなりません。
まとめ
人口が少ないエリアや、生活の利便性と交通アクセスが悪いエリアは、需要が少ない危険エリアのため、不動産投資は避けましょう。
危険エリアへの投資には、空室と建物の老朽化など5つのリスクがあります。
エリアを選定する際は、人口動態や地価を確認し、治安のよいエリアを選びましょう。
