不動産投資の危険エリアの特徴とは？エリア選びのポイントを解説
- 不動産投資の危険エリアとはどのような場所なのか
- 危険エリアを避けるためにはどうすればいいのか
- 危険エリアでの不動産投資で受けるリスクについて知りたい
この記事では、不動産投資を検討されている方向けに、どのようなエリアが危険なのか、危険エリアで不動産投資するリスクを解説します。
不動産投資するエリアを決める際に、危険エリアとそうでないエリアを見極めるポイントもあわせて解説しているので、最後までご覧ください。
この記事でわかること
- 不動産投資で危険なエリアの特徴
- 危険エリアを避けたエリアの選び方
- 危険エリアで不動産投資をするリスク
不動産投資における危険エリアの定義
不動産投資とは、購入した不動産を賃貸物件として運用し家賃収入を得る目的でおこなわれます。
資産運用として利用する方もいますが、老後の年金対策として社会人になったら始める方も増えました。
しかしながら、危険エリアと呼ばれる地域の不動産を購入するとリスクが跳ね上がるため、慎重な見極めが大切です。
不動産投資の仕組みから考える危険エリア
不動産投資で利益を出すには、賃貸物件として家賃収入を得るか、価値が上がったタイミングで所有する不動産を売却する方法があります。
家賃収入を得る方法は、景気変動の影響を受けず長期的な運用で資産形成できるため、初心者にもおすすめです。
購入した不動産の価値が上がれば高額売却が可能で、再開発などで地価が上がれば確実に収益になります。
近年は堅実的に家賃収益を目指す方が増えており、いかに条件の良いエリアを探すかが課題となっています。
人が生活しにくく活気がない
入居者が多い賃貸の条件として、交通アクセスがよく周辺には公共施設やショッピングモール・スーパーがあり、生活しやすい利便性が高いエリアが挙げられます。
また、人口が多く賑わっており治安が良く、防犯面でも安心できるエリアであれば人も集まるため不動産投資するには最高のエリアといえるでしょう。
不動産投資において危険エリアと定義されるのは「人が生活したくない」エリアと考えればわかりやすいのではないでしょうか。
投資家が物件をみて「おしゃれで間取りもよい、環境も悪くない」と思っても、入居者が住みにくいと感じれば危険エリアになります。
投資家目線だけで考えるのではなく、自分だったら住みたいのか快適な生活ができるのかを考えてみましょう。
不動産投資の危険エリアの特徴
不動産投資危険エリアとは、購入すべきではない・収益の見込みがない地区です。
リスクをできるだけ小さくするには、物件のエリアが危険かどうかをきちんと調査すべきです。
不動産投資に成功している方は、需要のない危険エリアを外し安定した収入を得ています。
ここでは不動産投資の危険エリアの特徴を9つにわけ解説します。
人口が少ない
不動産投資の危険エリアとして、もっとも選んではいけないのは人口が少ないエリアです。
人口が少ないと、賃貸のニーズがなく入居者が見つからないまま運用しなければなりません。
入居者が少ない賃貸は魅力が感じられない、なにか問題があるのではないかと勘ぐられ、人が集まらなくなるでしょう。
空室になるリスクを抱えてしまい、想定していた家賃収入が見込めなくなります。
入居者を確保するために、家賃を値下げするなどの対策が必要になり、初期投資分を取り戻すだけで運用実績はゼロです。
希望エリアの人口増減を確認し、数年の動向から人口が少なくなっているようであれば危険エリアとして外すべきです。
利便性が低い
快適な生活を送るためには、日用品や食品など身近なものがすぐに手に入る場所でなければいけません。
コンビニエンスストアやスーパーマーケット、ドラッグストアなどが近くにあるのか、病院や銀行・郵便局など金融ビルが近いなども確認が必要です。
ワンルームタイプであれば、コンビニやスーパーのあるエリアが人気で、ファミリー向けの場合には、幼稚園や保育園に小学校が近いエリアの需要が高くなります。
ただし、空き店舗のあるエリアは周辺住民の購買意欲が低いと考えられ、高齢化が進み賃貸を利用する年代層の減少が考えられます。
インフラ整備がされているのか、今後予定があるのかを調べ、需要が低いと判断した場合は危険エリアと判断していいでしょう。
交通アクセスが悪い
地方の場合には車が必須ですが、都心部は交通インフラが進んでいるため、多くの人は電車やバスを利用しています。
電車やバスの本数が多く駅の利用者が多いのは、人口も多く賃貸の需要が見込めエリアといえます。
反対に、交通アクセスが悪く駅からの距離が遠いエリアは、需要が少ない傾向であると考えてください。
健康のために駅まで歩く・自転車を利用する方もいますが、天候が悪いとき駅から賃貸が遠くなれなるほどに需要が急激に下がります。
単身者や新婚過程は通勤や通学で電車を利用するケースが多く、駅から遠い物件はあまり需要がありません。
駅から遠く物件周辺にバス停がなければさらに成約が難しくなり、投資が失敗する可能性があります。
また、車をよく使う地域では、幹線道路へ出にくいエリアや渋滞する場所が多いエリアは需要が少ない傾向です。
駅から徒歩5分〜10分以内でも信号や路地が多く、坂道などがあるため、移動に疲れてしまうようなエリアは避けましょう。
物件までのルートがわかりにくく、街灯がないため安全性に欠けている、電車やバスの本数が少なく賃貸需要が見込めないエリアは避けるべきです。
災害リスクが高い
ここ数年、地震や水害など自然災害による被害が大きく、耐震性の高い住宅が見直されています。
しかしながら、日本国土の7割が何らかの災害リスクを抱えたエリアに居住しているため、逃げ場がないのが実情です。
そのなかでも「できるかぎりリスクが低い」エリアを探すのは、不動産投資を始めるにあたって抑えておきたいポイントです。
災害リスクが高いエリアの物件を選んでしまうと、火災保険や地震保険をかけていても全額が補償対象となるわけではありません。
自治体のハザードマップや国土交通省のデータなどを利用し、できるだけリスクが低いエリアの物件を探します。
災害リスクが少ないエリアを探すのは難しいとわかっていますが、ほんの少しのリスクも避けなければ不動産投資は成功しません。
治安が悪い
空き家が多く閑散としたエリアは治安面で不安があります。
落書きなどが点在していて、消されていないのは管理人がいない建物が多いからです。
暴行やひったくりにカツアゲなど、犯罪に巻き込まれる可能性が高いエリアに住みたいと思う人はいないでしょう。
物件があっても、入居者も集まりにくく収益の見込みが立ちません。
ファミリー世帯は治安のいいエリアを選ぶ傾向にあるため、ファミリー世帯が少なく単身世帯もいないとなると、間違いなく危険エリアです。
広告料が高い
広告料とは、入居者が決まったときに貸主が仲介業者へ支払う謝礼金の一種で、法律では相場は定められていません。
一般的な広告料は、家賃1か月分ですが、投資家が集まり物件の取り合いが起るような競争地区では、家賃2か月分〜3か月分と高額なエリアがあります。
進学や就職、転勤などで人の出入りが激しいエリアは空室が埋まりやすいため、広告料を設定していない物件が多い傾向です。
広告料が高いエリアは、賃貸競争も激しいため初心者は手を出してはいけません。
高利回りの物件が多い
利回りとは、投資した金額に対して1年ごとの収益の割合を示した数値で、購入した物件がどのくらいの収益を出すかを示す指標です。
たとえば、購入価格が1,000万円、年間家賃収入が100万円の物件の利回りは10％です。
利回りが10％以上の物件は高利回りの物件に該当します。
中には利回りが15％〜20％と、かなり高利回りの物件が出ますが、人口減少リスクが高く、土地としての資産価値がほとんどないような物件である可能性が高いです。
そのため、利回りばかりにこだわると、資産価値があまりない投資効率が悪い物件を購入してしまう可能性があるため、注意が必要です。
現地の状況が確認できない
遠方のエリアで不動産投資する際に、地図アプリを活用して情報収集するケースもあるでしょう。
地図アプリで遠方の状況を確認したくても、様子が分からないエリアは危険エリアの可能性があります。
また、インターネットである程度の情報は把握できても、現地に訪れなければ分からない情報もあります。
購入前に現地で確認していればよかったと後悔するケースもあるため、なるべく自分自身の目と足で確認しておけると安心です。
ドラッグストアやコンビニが撤退している
「ついこの前まではコンビニがあった」「ドラッグストアがなくなっている」このようなエリアを目にした覚えはないでしょうか。
駐車場が狭いなどを理由に近くに移転するケースもありますが、撤退後に同じエリアで再開していないのは危険です。
コンビニやドラッグストア、スーパーなどが撤退するのは、地域の人口減少や購買力の低下が考えられます。
大手コンビニやドラッグストアは、信頼できるデータをもとに地域人口推計を算出し将来性のある場所に出店しているからです。
過疎化が進むエリアに投資をしても、入居ニーズはありません。
危険エリアを避け不動産投資を成功させるエリア選び
危険エリアを避け、将来にわたって安定して需要を得るには、エリアの選び方が大切です。
不動産投資を成功させるポイントは、エリア選びにかかっています。
ここからは、不動産投資を始めるためのエリア選びに大切なポイントを解説するので参考にしてください。
利便性の高いエリア
利便性は住みやすさに直結するため、入居率を高くするポイントになります。
駅近物件に住むと通勤通学にかかる時間が短くて済み、電車を利用する人なら駅から近い物件が選ばれます。
乗り換えが必要なのか、直行できるかでも評価は異なるため、細かく調べておいてください。
ギリギリまで寝ていられる、帰宅後の趣味の時間を確保できるなど、自由に使える時間を増やせます。プライベートを充実させたい人は、駅近がおすすめです。
病院などの医療施設や教育施設、銀行や図書館などもファミリー層には必要な場所となり、生活の質を高める利便性につながります。
商業施設が多く立ち寄りやすい
駅ビルには飲食店やファッション関係の店があるなど活気があり、仕事帰りに立ち寄ったり休日に買い物に出かけたりできます。
ショッピングモールや大手家電店など、駅周辺に集中していて気軽に立ち寄れるのが魅力です。
車がなくても気軽に買い物に出られるエリアは、家賃は高くても入居者に人気があります。
レジャーやスポーツ施設や公園などが近くにあると、休日のストレス解消や健康促進にも役立つでしょう。
女性が安心して暮らせる
帰宅ルートが薄暗く、人通りが少ないと安心して帰宅ができません。
防犯グッズを持っていても、暗闇から人が飛び出してくれば、怖くて足がすくんでしまうものです。
駅近物件は人通りも多く夜道でも安心できますが、飲食店が多いため酔っ払いと遭遇する危険性がないとはいえません。
女性が暮らしやすいエリアは、帰宅ルートにコンビニやスーパーなど遅くまで明るい場所がいいでしょう。
おしゃれなカフェや緑が多い公園など、自然豊かなエリアもおすすめです。
再開発の予定があるエリア
再開発が進んでいる、もしくは予定されているエリアは、商業施設や医療施設、教育施設などが建設整備されていきます。
集客力のあるエリアには、新しいマンションもできるため、賃貸需要は間違いなく高くなっていきます。
このようなエリアは時価が上昇しやすいため、所有しているマンションを売却するチャンスです。
再開発に関しては、自治体のホームページや広報などでも確認ができるため、こまめにチェックしておくと、良い情報が耳に入るでしょう。
住みたい場所として人気のエリアから選ぶ
住みたい街ランキングや1度は住んでみたい街10選など、住みたい街の上位にあるエリアを一度訪ねてください。
ただし、この人気エリアはライフステージによって異なるため、自分が投資したいターゲットにマッチしたエリアを選択しなければなりません。
その街に住みたいと思う理由としては、安心・安全である・将来性がありライフステージの変化にもマッチしているなどがあげられます。
生活環境が整っていれば、将来的に結婚して子育てするようになっても住み続けてくれます。
長年上位にあるエリアは、大勢の方から人気があり安定した需要が期待できるでしょう。
住みたい街として評判のあるエリアを知るには、インターネットで検索したり、賃貸情報誌やタウン情報誌で確認したりする方法があります。
人気の理由を掲載している場合もあるため、これから投資を始める際の参考になります。
住みたい街として人気があるエリアは、物件の価格が高い傾向にあり、家賃も高めに設定する必要があるでしょう。
企業や学校などに依存してエリアを選ぶのは避ける
特定の企業に勤めている方や、大学や専門学校に通学する方をターゲットにして物件を選ぶのは得策ではありません。
特定のニーズに絞ると、企業や大学が撤退したり、移転したりしたときにダメージを受けてしまいます。
新しい工場や大学、専門学校ができた場合は、一定の期間はニーズが見込めますが、長期間経過していれば注意する必要があります。
実際に足を運んでみる
不動産投資するうえで、エリアの現地確認は重要なポイントになります。
実際に足を運び、自分の目で周辺の環境や利便性をチェックすれば見えてくるものもあるでしょう。
駅からの距離が近くても、信号や踏切、道中に坂道があれば10分以上かかる場合があります。
男性と女性では歩く速度が異なり、お子さんがいれば時間がかかります。
車の往来が激しかったり、見晴らしが悪い場所に横断歩道があったり、信号がついていないなども自分で見なければわかりません。
歩道は広く歩きやすいのか、ファミリー層にとっては安全性が確かなのかは重視されるポイントです。
ゴミ収集所が荒れていると治安が悪かったり、マナーに問題があったりする可能性があります。
このように生活に関する様子によって、街の治安やマナーのよさが見えてくるもので、投資エリアにふさわしいかを判断できます。
危険エリアでの投資リスク
所有していた物件が危険エリアだった場合、リスクを理解しておくと、いざというときに冷静に対処できます。
実際にどのようなリスクがあるのか、ここでは5つのリスクを解説します。
空室発生のリスク
入居者が見つからず空室があると、その間家賃収入が得られません。
不動産投資において、空室が増える・埋まらないのは最大のリスクであり、早急な解決が必要になります。
空室が発生する要因は、家賃が周辺地域の相場より高い他、入居者の満足度が低い、近くに競合物件が複数あるなどです。
ローンの返済や固定費などの支出は変わらず発生するため、収入と支出のバランスが崩れてキャッシュフローが悪化します。
「何か問題があるから入居者が少ないのではないか」このように取られてしまうと、空室は埋まらないまま、建物が劣化していきます。
空室の期間が長引くと、家賃収入以外に、物件の資産価値に影響を与える可能性が生まれてしまうでしょう。
建物の老朽化のリスク
経年劣化により、建物や設備も傷みが激しくなっていきます。
人が住んでいない部屋はとくに傷みやすいため、入居者が決まっても部屋の雰囲気が悪く、早々に契約解除されるケースも少なくありません。
建物の老朽化は入居者の満足度と需要に影響し、今後の資産価値と収益性にも悪影響を及ぼす可能性があります。
定期的なメンテナンスと修繕は、老朽化リスクを軽減するだけでなく、資産価値を安定させるために必要です。
給排水管の交換と外壁・屋根の塗装、エアコンと給湯器の取り換え、入退去時のリフォームなどのさまざまな修繕費がかかります。
不動産の価値が下落するリスク
人口の流出や少子化で周辺地域の人口が減少すると、土地の需要が減り価格が下落します。
駅から遠い場所や周辺に商業施設がないなど、利便性の悪さも土地の価格が下がる要因として挙げられるでしょう。
また、建物の経年劣化も建物の資産価値が下落する要因で、新築から10年経過した場合、ピーク時より約20％家賃が下がります。
家賃滞納されるリスク
入居者の経済状況の変化によって、家賃の支払いが厳しくなり、家賃が滞納されるケースがあります。
2022年11月に公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表した調査によると、2021年度の月末での1ヵ月滞納率は0.9％です。
滞納した家賃の回収は、法的手続きをしなければ対処できません。
入居者が家賃を滞納した場合、その分の収入が得られないうえに、帳簿上未払いになるため課税の対象です。
支出が多くなり、想定していたキャッシュフローが回せない可能性があります。
自然災害の被害にあうリスク
台風や地震、水害、火災などの自然災害によって、建物は何らかの被害を受けます。
とくに日本は地震が多く、諸外国と比べ建物が倒壊するリスクが高い傾向にあり注意が必要です。
地震で建物が倒壊すると、家賃収入が得られないうえに修繕費や復旧への費用がかかり、その分収益が減ります。
地盤が緩い・災害リスクが高いエリアは、同じような振動を受けても被害が大きくなってしまう可能性が高いと知っておく必要があります。
火災が原因で建物が消失した際も、地震と同じように大きなダメージを受けますが、保険ですべてが元に戻るわけではありません。
家賃収入を見越してローンを組んでいた場合は、ローンの返済が苦しくなる可能性を考慮したうえで投資を始めてください。
不動産投資における物件の探し方
不動産投資における物件の探し方としては、いくつかの方法があります。
大手の不動産会社ではポータルサイトを運用しており、初心者でもわかりやすく多くの物件をチェックできます。
収益物件に踏み込んだポータルサイトなどもあるので、エリアだけでなく間取りなどの情報に触れ、自分にぴったりな投資基準や条件などを定めていきましょう。
慣れてきたら、希望エリアの不動産会社を回って、条件の良い物件を紹介してもらうのもおすすめです。
「投資物件を購入したい」と伝え、詳細な投資計画を相談すれば信頼関係が生まれます。
不動産会社から「良い顧客」と意識されると、優先的に物件を紹介してもらえたり、ポータルサイトに載る前に声をかけてもらえたりする可能性があります。
この他には、情報誌や広告をチェックし、物件の見極め目を養っておくといいでしょう。
まとめ
人口が少なく利便性と交通アクセスが悪いエリアは、需要が少なく危険です。
不動産投資にはリスクが高すぎて、失敗すると負債を抱えてしまい、仕事にも影響してしまうでしょう。
危険エリアへの投資はリスクが大きく、投資家でも避けています。
不動産投資の失敗例はたくさんあり、危険エリアを外すだけで、安定した収益が確約できます。
目標を立て人口動態や地価を確認し、治安のよいエリアを選び、不動産投資を進めてください。
また、既に成功している方々の経験やノウハウを惜しみなく情報共有しているコミュニティー、体系的かつ網羅的な実践ノウハウを学べる塾などで知識習得をお勧めします。
