不動産投資の成功率は何％？失敗する要因と成功率を高める方法を解説！

最終更新日：2026年2月13日

不動産投資を検討する際、多くの人が気になるのが「成功率」です。セミナーに参加すれば「成功率90％」と聞かされ、インターネットで検索すれば「失敗率9割」という情報が目に飛び込んでくる。正反対の情報を目にして、どちらを信じればいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、不動産投資の成功率を明確に「○％」と示すことはできません。成功の定義が人によって異なることや、統計データが存在しないことが理由です。しかし、成功率という数字が存在しないからこそ、その数字だけに頼るのではなく、自分自身の成功率を高める方法を知ることが重要になります。

この記事では、不動産投資における「成功率○％」という情報の正体を解説し、あなた自身が成功する確率を高めるための具体的な方法をお伝えします。

1 不動産投資の「成功率○％」という情報の正体
2 成功率の代わりに知るべき「成功のしやすさ」
- 2.1 目的別：成功しやすさの比較
- 2.2 失敗率から見る現実
3 自分の成功率を高めるために見極めるべき3つの要素
4 成功率を高めるための6つの具体的な行動
5 まとめ：「成功率○％」に惑わされず、自分の成功率を高めよう

不動産投資の「成功率○％」という情報の正体

不動産投資について調べていると、さまざまな「成功率」の情報に出会います。しかし、なぜ明確な成功率が存在しないのでしょうか。そして、それにもかかわらず「成功率○％」という情報が出回る理由は何なのでしょうか。

理由1：「成功」の定義が人によって異なる

不動産投資における「成功」とは何かを考えてみましょう。ある人にとっては毎月のキャッシュフローがプラスになることが成功かもしれません。別の人にとっては、所得税や住民税を節税できることが成功の定義かもしれません。さらに別の人は、将来のFIRE（早期リタイア）を実現するための資産形成が目的かもしれません。

このように、不動産投資のゴールは人それぞれ異なります。ゴールが違えば、当然「成功」の基準も変わってきます。そのため、一律に「不動産投資の成功率は○％」と示すことはできないのです。

理由2：統計データが存在しない

仮に「成功」の定義を統一できたとしても、それを集計した統計データは存在しません。たとえば、「毎月のキャッシュフローがプラスになる」ことを成功と定義したとしても、投資家個人がその結果をどこかに報告する義務はありません。

不動産会社や公的機関も、投資家の収支状況を網羅的に収集・公表しているわけではありません。そのため、「キャッシュフローがプラスになっている人は全体の○％」といったデータを知ることはできないのです。

それでも「成功率○％」が語られる理由

明確な成功率が存在しないにもかかわらず、「成功率90％」「失敗率9割」といった情報が出回るのはなぜでしょうか。

セミナーなどで語られる「成功率90％」は、サンプルの偏りや成功の定義を都合よく設定している可能性があります。たとえば、「物件を購入できた人」だけをカウントしていたり、「購入後1年間赤字にならなかった人」だけを成功としているケースなどです。

一方、ネット上の「失敗率9割」も根拠が不明確なことが多くあります。失敗談はセンセーショナルで拡散されやすく、成功している人は語らないため、失敗が目立ちやすいという心理的な偏りもあります。

重要なのは、数字を見るときに「誰を対象にしたデータか」「どの期間のデータか」を確認することです。自分と同じような属性の人を対象にした数字でなければ、参考にならない可能性があります。

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成功率の代わりに知るべき「成功のしやすさ」

明確な成功率は存在しませんが、相対的な「成功のしやすさ」は判断することができます。不動産投資の目的によって、達成の難易度は大きく異なるのです。

目的別：成功しやすさの比較

不動産投資にはさまざまな目的があり、それぞれで成功のしやすさが変わってきます。以下の表は、投資目的ごとの相対的な成功しやすさを示したものです。

投資目的	成功しやすさ	理由
生命保険効果	★★★★★	団信加入で達成、ほぼ確実に実現可能
所得税・住民税の節税	★★★★☆	物件選び（築古木造など）を間違えなければ達成可能
相続税の節税	★★★★☆	都心物件選定と評価額圧縮で達成しやすい
副収入（キャッシュフロー）	★★★☆☆	物件選び・管理・融資条件次第で大きく変動
FIRE達成	★★☆☆☆	大規模資産形成が必要、多額の資金と時間が必要
転売益狙い	★☆☆☆☆	市況予測が必要、ギャンブル性が高い

生命保険効果を目的とする場合、ローンを組む際に団体信用生命保険に加入するだけで、万が一のときにローンが完済される仕組みが整います。そのため、ほぼ確実に目的を達成できるといえます。

所得税や相続税の節税を目的とする場合も、物件選びの初期設定さえ間違えなければ、比較的達成しやすい目的です。築古の木造物件を選ぶことで減価償却費を多く計上できるなど、明確な方法論が存在します。

一方で、副収入を得ることを目的とする場合は、物件選び、管理運用、融資条件など、さまざまな要素が絡んできます。そのため、成功のしやすさは中程度といえるでしょう。

さらに難しいのがFIREの達成です。たとえば、年収1000万円の生活を不動産投資だけで維持しようとすると、税引前キャッシュフローで年間1000万円程度が必要になります。これを実現するには、5億円規模の不動産資産を取得する必要があり、多大な資金と時間、労力が求められます。

最も難易度が高いのが転売益狙いです。「この地域は将来発展するから値上がりする」といった予測に基づいて投資することになりますが、不動産市場の将来を正確に予測するのは非常に困難で、ギャンブル性が高い投資となってしまいます。

失敗率から見る現実

成功率は明確に示せませんが、「失敗率」に関しては一部データが存在します。ここでは、失敗を「ローン返済が滞ること」と定義してみましょう。

スルガ銀行の2020年のデータによると、ローンの延滞率は以下の通りです。

ワンルームローン：1.92％
一棟収益ローン：3.68％

この数字を見ると、延滞に陥る人の割合は数％程度ということになります。一見すると低い数字に見えるかもしれません。

ただし、この数字には重要な注意点があります。「物件の収支は赤字だが、自己資金から補填している人」はこの延滞率には含まれていません。つまり、実際には苦しい状況にあるものの、何とか返済を続けている人はカウントされていないのです。

また、これはあくまでスルガ銀行という一つの金融機関のデータであり、すべての不動産投資家を代表する数字ではありません。参考程度に留め、絶対的な指標として捉えないことが大切です。

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自分の成功率を高めるために見極めるべき3つの要素

一般的な「成功率○％」という数字に意味がないとすれば、何を見ればよいのでしょうか。答えは、「自分の成功率」を考えることです。ここでは、自分の成功率を高めるために見極めるべき3つの要素を解説します。

要素1：自分の投資目的を明確にする

まず最も重要なのは、何を達成したら「成功」なのかを明確に定義することです。副収入を得たいのか、節税したいのか、資産形成したいのか。目的によって、選ぶべき物件や戦略がまったく異なります。

たとえば、副収入を得ることが目的なら、キャッシュフローが出やすい地方の高利回り物件を検討することになります。一方、節税が目的なら、減価償却費を多く計上できる築古の木造物件を選ぶことになります。

目的があいまいなまま物件を購入してしまうと、「何のために始めたのかわからない」「思っていた効果が得られない」という状態に陥ってしまいます。まずは自分の投資目的をはっきりさせることが、成功への第一歩です。

要素2：自分の属性・リソースを把握する

次に重要なのは、自分自身の状況を正確に把握することです。年収、自己資金、本業の忙しさ、家族の理解など、さまざまな要素が不動産投資の成否に影響します。

たとえば、年収が高く自己資金も潤沢にあれば、一棟アパートを購入して大きなキャッシュフローを得ることも可能でしょう。一方、自己資金が限られている場合は、まずは少額で買える戸建て投資から始めて経験を積むという選択肢もあります。

また、本業が非常に忙しい人が、自主管理で細かく物件を見る必要がある投資手法を選んでも、続けられない可能性が高くなります。自分のリソースに合った戦略を選ぶことが、成功率を高める鍵となります。

無理な戦略を選んでしまうと、それだけで失敗率が上がってしまいます。自分の身の丈に合った投資を選ぶことが大切です。

要素3：自分の知識レベルと学習意欲

不動産投資には、ある程度の知識が必要です。利回りの計算方法、キャッシュフローの見方、融資の仕組み、税金の知識など、学ぶべきことは多岐にわたります。

知識があれば、判断ミスを減らすことができます。営業トークに惑わされることなく、自分で物件の良し悪しを判断できるようになります。逆に、知識がないまま始めてしまうと、高値掴みをしたり、不利な融資条件を受け入れてしまったりするリスクが高まります。

また、学習意欲も重要です。不動産市場は常に変化しており、法律や税制も変わっていきます。継続的に学び続ける意欲がなければ、時代に取り残されてしまう可能性があります。

さらに、すべてを自分一人でこなす必要はありません。信頼できる不動産会社、税理士、管理会社など、外部の力をどこまで活用できるかも成功率を左右します。自分の知識レベルを把握し、足りない部分を補う仕組みを作ることが重要です。

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成功率を高めるための6つの具体的な行動

自分の成功率を高めるためには、具体的にどのような行動を取ればよいのでしょうか。ここでは、6つの重要なポイントを解説します。

1. 自分に合った投資目的を選ぶ

先ほど説明した通り、投資目的によって成功のしやすさは大きく異なります。無理にFIREを目指す必要はありません。まずは達成しやすい目的から始めることで、成功体験を積むことができます。

たとえば、最初は生命保険効果や節税効果を目的として始め、知識と経験が蓄積されてから副収入やより大きな資産形成を目指すという段階的なアプローチも有効です。背伸びをせず、自分のリソースに合った目的を設定することが、成功率を高める第一歩となります。

2. 失敗事例を徹底的に学ぶ

不動産投資で成功するためには、「失敗しないこと」が何よりも重要です。そのためには、実際にあった失敗事例を学ぶことが最も効果的です。

よくある失敗パターンとしては、新築区分マンションを購入してしまう、高値掴みをしてしまう、悪徳業者に騙されてしまう、といったものがあります。これらの失敗には共通点があり、事前に知っていれば回避できるものがほとんどです。失敗する人の共通点を理解し、同じ轍を踏まないようにすることで、大きく成功率を高めることができます。