不動産投資の修繕費は3つ！目安費用と費用を削減するためにポイントを紹介！

不動産投資を行っていると、避けて通れないのが修繕費です。安定的に入居者を確保するためには建物の維持管理が欠かせません。修繕費には3つに分かれ、それぞれ内容が異なれば費用相場にも違いがあります。そのため、これから不動産投資を始める方は修繕費について理解しておきましょう。この記事では3つの修繕費と費用目安について紹介します。最後には修繕費を抑えるために方法も解説するため、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。

不動産投資、修繕費とは           

不動産投資における修繕費とはどのような費用なのでしょうか。ここでは修繕費の概要について紹介します。

修繕費とは    

修繕費とは劣化した建物を修繕するための費用を指します。建物は構造躯体などよりエアコンや給湯機などの設備機器が10年や15年などで故障することが多く、大家が修繕しなければいけません。もちろん居住者の瑕疵で修繕が必要な場合は、入居者負担になりますが、多くのケースで大家負担になることが多いです。そのため、投資した物件に合わせて、修繕費用を積み立てる必要があります。

修繕積立金について   

修繕積立金とは、将来必要となる修繕費用を積み立てておくことです。修繕費は急な出費となることが多いため、あらかじめ用意しておくことが一般的です。積み立てる金額は投資家によって異なりますが、後ほど修繕費の目安を紹介します。

修繕費の種類

修繕は大きく分けて以下の3つに分けることができます。それぞれの内容を紹介します。

大規模修繕   

名前の通り、大規模な修繕を行う工事のことを指します。建築基準法では主要構造部のうち、一種類以上を50％の範囲にわたって修繕することと定義しております。主要構造部とは「壁、柱、床、梁、屋根又は階段」などが当てはまります。しかし、不動産業界において、アパートなどの投資物件の「外壁塗装」や「屋根塗装」などの工事も大規模修繕と呼ぶこともあります。通常であれば、建築確認申請を行う必要があるリフォーム工事などを大規模修繕と呼びますが、不動産業界においては工事費用が掛かる工事などの相称として呼ばれることも多いです。

小規模修繕   

小規模修繕とは一般的に原状回復費のことを指すことが多いです。入居者が退去した際のハウスクリーニング費用や給湯機などの設備修理費用などが該当します。また外部照明の交換や庭の手入れなども小規模修繕に含まれます。

修繕予防などかかる費用         

修繕予防は建物の検査費用や定期点検などの費用が該当します。大規模修繕をする前に、建物の躯体や設備などを専門家に検査してもらうことで、無駄な修繕費用を抑えることができます。また日々の点検を行っておけば、大規模修繕が必要となる前に補修する箇所を見つけることができます。

不動産投資の修繕費の目安     

ここでは修繕費用の目安を紹介します。

大規模修繕は数百万円

大規模修繕の費用は建物の規模や修繕箇所などによって異なりますが、数百万円を超えるケースが多いです。とはいえ毎年行うのではなく、数十年に1度程度の期間で行います。

国土交通省はマンションに関しての大規模修繕は12年に1回というスパンを推奨しており、木造や鉄骨造などの場合は建物の状況で判断することが多いです。

小規模修繕は1万円～50万円

小規模修繕費用は1万円〜50万円前後が目安となりますが、大規模修繕同様、修繕範囲によって価格が異なります。例えば単身者向けのハウスクリーニング費用であれば1万5千円〜2万5千円前後で済みますが、エアコンや給湯器の交換となると、10万円前後の費用が発生する場合もあります。

修繕予防にかかる費用は数万円程度     

修繕予防にかかる費用は数万円程度となります。例えば定期点検などであれば年間1万円や2万円程度。ホームインスペクション（住宅診断）などであれば、1回3万円～10万円程度です。もちろん点検する建物の規模などによって異なるため、正確な金額を知りたい方は専門業者へ見積もりを取るようにしましょう。

費用を抑えるための方法           

最後に修繕費用を抑えるための方法を紹介します。

定期的なメンテナンスを行う       

定期的に建物を検査・メンテナンスを行い、細かな修繕を行っていくことが大切です。修繕費用の中で最も高額な大規模修繕を避けるためには、定期的に建物の状況を確認し、要所要所で修繕していく必要があります。定期的なメンテナンスを怠ると、建物の劣化状況に気が付かず、大規模なリフォームを行うことにもなりかねないためです。

築浅物件へ投資する   

築浅物件に投資すれば、修繕自体を行う手間が減り、費用を抑えることができます。大規模修繕はアパートの場合、築年数が15年〜30年を目途に1度行います。しかし築5年などの築浅物件に投資すれば、大規模修繕を行う前に売却することも可能となります。老朽化する前に売却すれば、高値で取引されるだけでなく、将来的な修繕費用を免れることができるでしょう。

まとめ

不動産投資の修繕は大規模修繕や小規模修繕、修繕予防などかかる費用の3つに分かれ、数万円から数百万円の費用が発生します。そのため修繕費を積立しておきましょう。少しでも修繕費を抑えたい方は定期的なメンテナンスを行い、要所要所で補修していくことが大切です。当社では不動産全般のサポートを行っております。「修繕費用の見積もりを取ったけど高い」

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