アパート経営とマンション経営の違いとは？アパート経営の始め方とリスク対策について紹介

これから不動産投資を始めたいと検討している人は、「アパート経営」と「マンション経営」どちらが良いのだろう？と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

双方の違いを理解しておかないと、投資額や収益性の安定度が異なる物件に投資してしまうことになり、自分に合った不動産投資ができなくなります。この記事では双方の違いと、アパート経営を始める前に行うべき3つの知識について紹介します。最後にはリスクと対策を解説するため、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください”

アパート経営とは

アパート経営とは1棟のアパートを購入・建築して賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る方法です。毎月入居者の割合に応じて、安定的な収益を得ることができ、なおかつ売却による売却益を見込むことも可能です。アパート経営は主に以下の4つの方法で始めることができます。

1. 中古物件を購入するケース
2. 所有地に建築するケース
3. 新築物件を購入するケース
4. 自ら土地を購入して建築するケース

上記の順番は収益性が高い順となっており、中古物件であるほど収益性が高いです。一方土地を購入してアパートを建築するとなると、採算が合わないことも多いため、初心者の方は始めに中古物件に投資することを意識してみましょう。

マンション経営との違い    

ではアパート経営とマンション経営ではどのような違いがあるのでしょうか。ここでは大きく2つの違いについて紹介します。

投資額の違い     

マンション経営には「1室だけに投資する区分所有マンション投資」と「マンション1棟投資」の2種類あり、アパート経営と比較すると、投資額は以下の表の通りとなります。

もちろん物件によって建物規模や立地などが異なるため、上記の価格は目安程度となりますが、ワンルームの区分マンション投資であれば、比較的コストを抑えることが可能です。一方で次の項で紹介する空室リスクにも違いがあり、注意しなければいけない点であるため詳しく解説します。

空室リスクの違い

区分マンション投資は1室だけの投資となるため、入居者がいなければ収入が0円になるリスクが伴います。一方アパート経営となると、複数世帯から家賃収入を得られるうえ、入居者が0になるという可能性が低いです。さらにマンション1棟となると、より世帯数が増えることから、空室リスクを最小限に抑えることができます。

区分マンションではこの空室リスクをフォローする為に、サブリース契約を迫ってくる業者が多いです。サブリース契約であっても、家賃は相場に合わせて下落となっていきます。その上、解約したくてもなかなか出来ない契約です。区分マンションは赤字に転落しやすい事は理解しておきましょう。

アパート経営の始め方

ここではアパート経営の始め方を紹介します。とはいえすぐに始める方法ではなく、事前に身に付ける能力を2つに分けて解説します。

専門家から基礎知識を身に付ける  

すぐにアパート経営を始めるのではなく、専門家から基礎知識を身に付けることが大切です。知識もないままアパート経営を始めてしまうと、収益性が低い物件に投資することにもなりかねません。さらに赤字の物件を所有することにもなりかねないため、始めに基礎知識を身に付ける必要があります。知識の身に付け方はさまざまあり、近年ではネットで情報収集することが可能です。しかしネット詐欺なども多発していることから不動産会社などの専門家から学ぶようにしましょう。

キャッシュフローの計算ができるようになる   

キャッシュフローとは収入と支出のことを指し、アパート経営においては毎月の手残り金額のことを指します。キャッシュフローのことを理解しないまま始めてしまうと、毎月いくらの収入になるのか分かりません。アパート経営は家賃収入から毎月の借入返済額や不動産会社に支払う管理手数料などが差し引かれます。さらに1年間分の固定資産税や都市計画税なども支出になるため、事前にキャッシュフローを計算してから投資すべき物件なのかを判断しなければいけません。キャッシュフローも不動産会社が教えてくれるため、基礎知識と一緒に身に付けましょう。

リスクと対策        

アパート経営をする前に、基礎知識やキャッシュフロー以外にも身に付けなければいけない点が「リスク」です。アパート経営にはさまざまなリスクが挙げられるが、ここでは代表的な3つのリスクを紹介します。

空室リスク対策   

アパート経営で最も注意しなければいけない点は空室リスクです。空室期間が続くと家賃収入が得られない状態となります。空室はさまざまな要因によって発生します。

<主な退去理由>

• 入居者が卒業・転勤となった
• 今より良い物件を見つけた
• 同棲や結婚によってより広い物件が必要となった

基本的に入居者が新たな物件に引っ越しすることは、次の賃貸物件を借りるための諸費用がかかってしまうため、嫌がることが多いです。しかしそれでも退去するということは、それなりの理由があることでしょう。

人的な要因で退去することはやむをえません。しかしアパート経営をしている以上、空室が出た時点で即座に入居者を見つける必要があります。そのため不動産会社と相談し、一般的には、「家賃を下げて募集するのか」「ペット可やIoT物件などの付加価値をつけて募集する」などの戦略を取るようにする必要があります。しかし、それでも入居しない場合も多く、当社でも推奨している、神スキルなど、さらに踏み込んだ対応をする必要があります。

老朽化対策        

アパートが老朽化すると以下の要因につながる可能性が高まります。

• リフォーム費用が掛かる
• 家賃を下げて募集しなければいけない
• 新築物件と比較して魅力のない物件となる

アパートの老朽化は防ぐことができませんが、リフォームやリノベーションを行って入居者を見つけている方もいます。さらに最新設備などを導入し、家賃の値崩れを防いでいる方も多いでしょう。老朽化したまま放置するのではなく、誰からも魅力のあるアパートを維持することが大切です。

災害対策            

自然災害はいつ発生するかわかりませんが、事前にハザードマップで投資物件の災害想定をしておくことが大切です。万が一災害に合うと、建物はおろか、入居者にも被害が及んでしまう可能性も高いです。ハザードマップでは「洪水」や「土砂災害」「津波」などの危険度を把握することができます。事前に投資する物件をハザードマップで確認しておきましょう。

まとめ

アパート経営はマンション経営と比較すると、投資額や空室リスクに違いがあります。中間的なポジションであるものの、投資物件によって購入金額などにも違いがあるでしょう。とはいえこれから不動産投資を始める方は不動産会社などの専門家に基礎知識やキャッシュフロー、リスクなどを教えてもらってから始めることが大切です。金額ばかりに気を取られてしまうと、赤字物件へ投資してしまう可能性も高まります。弊社では中古アパートを含めたさまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―するだけでなく、定期的なセミナーや塾も開催しております。これから不動産投資を始めたいという方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。