不動産投資の利回りの最低ラインとは？利回りの計算方法や安定させるポイントを解説

• 不動産投資の利回りって結局何なんだろう？
• 不動産投資における利回りの最低ラインを知りたい
• 利回りを安定させる方法を知りたい！

不動産投資において、収益を得るためにも利回りは重要な指標となります。

利回りが高いほど投資効率は上がりますが、不動産投資を始めたばかりの人は「最低でもどれくらいの利回りが必要なの？」と不安に思う方もいるでしょう。

この記事では、不動産投資における利回りの最低ラインや維持するためのポイントを解説します。

この記事でわかること

• 不動産投資における利回りの種類と計算方法
• 不動産投資の利回りの最低ライン
• 利回りの最低ラインを維持する方法

利回りの重要性

不動産投資は他の投資と異なり、一度の投資金額が多く期間が長期にわたるのが特徴です。

不動産投資を成功させるためには、長い目で見た収支を予測し、実現できる経営計画を立てる必要があります。

そこで重要になるのが、利回りです。
不動産投資の利回りは、投資した金額に対して得られる収益の割合を指します。
不動産投資の経営計画を立てるためにも必要不可欠な数字で、正しい投資判断をするための指標ともなります。

ここでは、不動産投資の利回りの種類である「表面利回り」と「実質利回り」の特徴や計算方法を紹介します。

表面利回り

不動産投資における表面利回りとは、不動産投資金額に対する1年間の収入金額から計算する利回りです。

「グロス利回り」とも呼ばれており、以下の方法で算出します。

年間収益÷物件価格＝表面利回り

簡単に計算できるため、不動産会社のチラシやWebサイトなどに掲載されている場合も多いです。

また、投資額に対してどれくらいの利益を得られるかを算出できるため、利回りの高い物件が良い物件と感じる方も多いでしょう。

しかし、賃料の総額を投資総額で単純に割ったもののため、物件価格にどこまで含まれているのかなどによって変わってきます。

実質利回り

表面利回りに各種コストを入れて計算したものが実質利回りです。

投資金額に対する、1年間の利益額から計算します。
利益は収入金額から経費を差し引いた額となるため、より細かな数値の算出が可能です。

「ネット利回り」とも呼ばれており、下記の方法で算出します。

利益（年間収入-年間支出）÷物件価格＝実質利回り

各種コストには、固定資産税や都市計画税、登録免許税や不動産取得税などの税金のほか、管理組合に支払う管理費や修繕積立金などが含まれます。

さらに、賃貸管理会社への管理委託費や修繕費などもかかります。
火災保険料や地震保険料などの保険料も忘れないようにしましょう。
これらの費用を見込んでおくと、よりシビアな判断が可能です。
不動産投資においては、実質利回りでより精密な利回りをシミュレーションする必要があります。

利回りの最低ライン

不動産投資における利回りの最低ラインは、物件の立地や建物の構造などによって異なります。
物件の築年数や購入価格の影響も受けるため、条件による利回り変動の違いを知っておくと良いでしょう。

都心と地方の違い

都心と地方の物件を比較すると、利回りは地方にある物件の方が高い傾向があります。
単純な表面利回りの計算方法は「年間収益÷物件価格」のため、購入費用が多額となる都心は利回りが小さくなります。

地方の場合は都心に比べて家賃は安いですが、購入費用も抑えられるのが特徴です。

しかし、地方の場合は空室リスクが高くなるケースもある点から、都心と地方の両方のメリット・デメリットを比較して選ぶと良いでしょう。

新築と中古の違い

新築物件と中古物件の場合は、中古物件の方が利回りは高くなります。

先ほども述べたとおり、物件価格が高いほど利回りは低くなる傾向があるからです。
新築物件の場合、高い入居率や高額な家賃の設定が期待できますが、中古物件に比べて購入費用が高額になります。

中古物件の場合は、ハウスクリーニングやリフォームが必要になる可能性もありますが、購入費用は抑えられます。

木造・鉄骨造・RC造の違い

建物は、基本的に木造・鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート）の作りになっています。

このなかで最も利回りが高いのは木造で、次いで鉄骨造、RC造の順に利回りの水準や最低ラインが低くなります。

物件の販売価格が異なるため利回りも変わってきますが、どのくらいの差があるのでしょうか。

一般論ではありますが、一戸建てやアパートなどは木造で建てられ、大型マンションなどはRC造で健てられるケースが多いです。

物件の規模が大きくなるほど物件の価格も高くなるため、利回りに影響が出てきます。

また、物件の規模が大きいほどに修繕費用も高額になると予想されます。
RC造の物件は修繕費用も膨大になると考えられるため、利回り水準や最低ラインが低くなるといえるでしょう。

不動産投資の利回り「最低ラインは10％」は本当か

利回りは様々な要因に影響されますが、不動産投資における利回りの最低ラインは何％なのでしょうか。

インターネット上では、不動産投資の最低ラインは10％といわれています。
地方の物件では利回り10％〜15％以上の物件を見つけられる可能性は高いです。

しかし、地方にある物件では思ったように利回りが上がらず、実際の利回りが想定利回りを大きく下回ってしまい、思うように利益を得られない可能性も考えられます。

また、都心や新築物件などでは、利回り10％以上の物件はなかなか見つけられないでしょう。
利回りが高いと思っても、何らかの瑕疵が隠れている可能性があるので注意が必要です。

このように、最低ラインと言われている「利回り10％」にこだわってしまうと、思うような利益を得られなかったり、逆に損益が発生したりする可能性もあります。

利回りの最低ラインにはこだわりすぎず、あくまでも物件の賃貸需要や稼働率を考慮して、安定した物件を選びましょう。

利回りを安定させる方法

不動産投資において、利回りは利益を出すための重要な基準です。

利回りは様々な要因で変動してしまうため、利回りを安定させるのは不動産投資でも重要なポイントとなります。

利回りを安定させるためには、物件の選定やキャッシュフローの管理、リスク管理、そして投資の多様化といった要素が重要です。

安定した賃貸需要を得るためには、質の高い物件を選ぶ必要があります。
物件の立地や状態、周辺の環境の評価などを総合的に評価して、質の高い物件を選びましょう。

地域によって異なる賃貸市場の需要と供給のバランスを把握し、適切な家賃設定をおこなうのも大切なポイントです。

また、キャッシュフロー管理においては、家賃収入と経費のバランスを見て、収益性の高い投資計画を立てる必要があります。

リスク管理は、空室や家賃の滞納リスクなどを考慮して、信頼できる管理会社と提携しておくのが重要です。

最後に、異なる地域や種類の不動産へ投資すると、リスクを分散できます。
たとえ一方の利回りが下がった場合でも、他方で利回りが上がれば差分でバランスが取れます。

上記のポイントに注意しておくと、不動産投資の利回りを安定させられるでしょう。

不動産投資の利回り最低ラインを維持する際の注意点

不動産投資で重要になる利回りを維持するためには、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。

ここでは、利回りを維持するために注意しておきたいポイントを紹介します。

こまめな点検で物件の価値を向上させる

物件は、築年数が経過するごとに劣化が進み、価値が下がってしまいます。

価値が下がれば家賃も下げざるを得なくなるため、利回りも低下してしまう要因の一つとなります。

物件の劣化を防ぐためには、こまめな点検やチェックをおこない、設備や環境を整えるのが大切です。
共有部分の電球切れの交換などの見落としがちな部分も、頻繁にチェックしてすぐ対応するようにしましょう。

また、ときにはリフォームで最新の設備を導入したり、修繕をしたりする必要も出てきます。
資金源を確保しておき、入居者の住環境を整える工夫をしておくのが重要なポイントです。
住環境が整えば、自然と入居者との関係も良好なものとなります。
入居者との信頼関係を築いておくと、家賃の値上げ交渉にも応じてもらえる可能性が高くなります。

空室リスクを避け、家賃を維持・値上げできれば、利回りの維持や向上にも役立ちます。

高利回り＝収益が高いという考えに固執しない

不動産投資は、早めにローンを返済できると大きな収益を得られる可能性が高くなります。

そのため、なるべく高い利回りの物件を購入すると、早期にローンの返済を完了させようと考える方もいるでしょう。

しかし、高利回りの物件が必ずしも収益が高いわけではありません。
物件情報に記載される利回りが満室状態で得られる利益を表す「想定利回り」の場合、実際には思ったような利益をあげられない可能性もあります。

また、高利回りの物件であっても、入居者が少ない物件や修繕コストが大きい物件を購入してしまった場合、実際の利回りは低くなるため、思ったような利益が得られません。

不動産投資をおこなう際には、利回りだけにこだわらず入居率や稼働率の高い物件を選ぶ必要があります。
そのような物件を選ぶと、結果的に最低利回りを維持しながらの不動産運営が可能になります。

入居づけが得意な不動産管理会社に依頼する

不動産投資の物件において、入居者の入れ替わりは避けられない問題点となります。

退去後に空室状態が続いてしまうと、家賃収入も得られません。
物件から退去したあとに新しい入居者がすぐ現れれば、そんな空室リスクも避けられるでしょう。

空室リスクによる利回り低下を短期間で解消するためには、入居者づけに強い不動産会社に依頼するのがお勧めです。

空室リスクによる利回り低下を解消でき、最低ラインを維持できるようになります。
入居づけに強い不動産管理会社は、普段から共用部分をキレイに保つなど、住環境の整備を徹底しています。

新しい入居者だけではなく既存の入居者の満足度も高められ、長期間入居してくれる方も増えるのが利点です。
長期間の入居者が増えれば家賃収入も安定し、利回りの維持が期待できます。

まとめ

不動産投資で利益を得るためには、早い時期にローンを返し終わる必要があるため、利回りは重要な指標となります。

そのため、最低限どれだけの利回りがあれば良いのかを知るのはとても重要です。
不動産投資の利回りは5～10％程度が一般的といわれていますが、実際には様々な条件によって利回りは変動します。

利回りだけにとらわれず、自分自身で目標を立て、その目標を達成できるだけの利回りを維持していくと、不動産投資は成功に近づけられるでしょう

不動産投資には多岐にわたる情報収集や費用対効果を見越した対策の継続が成否を大きく左右します。既に経験された大家さんが集う、不動産賃貸経営を学べる塾やセミナーに参加し、継続的に良質な情報やノウハウを学ぶことをお勧めします。