不動産投資を始めたら確定申告を忘れずに！確定申告の手続き方法や必要書類を解説します！

不動産投資によって得られる収入について、確定申告が必要かどうか悩んでいる方は多いのではないでしょうか。特に、副業として不動産投資を行っている場合、確定申告について知識がなく、困っている方は多いかもしれません。

本記事では、確定申告の基礎的な知識から確定申告の手順や必要書類の入手先、確定申告による節税効果などを解説します。

不動産投資を行なっていて、確定申告について詳しく知りたいという方は、ぜひ、ご覧ください。

確定申告の基礎を学ぶ

会社員は確定申告を行うことがほとんどありません。確定申告に馴染みがないことから、どのような制度か分からないという方も多いのではないでしょうか。

不動産投資を始めた場合、原則として確定申告を行う必要があるので、基本的な知識は身につけておく必要があります。

ここでは、確定申告の基礎知識について解説します。

確定申告とは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得と、それに対してかかる税金を算出し、税務署に申告を行う制度です。確定申告を行うことによって、所得税などの納付額が決まります。

確定申告は、会社員の場合でも「副収入が年間20万円以上ある」「年収が2,000万円を超える」という場合に必要です。

詳細につきましては、国税庁のサイトで最新情報が確認できますので、一度ご覧ください。

不動産投資において、確定申告は初年度から行う必要があります。上記の通り、1月１日から12月31日までの所得について税金（初年度であれば不動産取得税や登録免許税など）の計算を行い、翌年の2月16日から３月15日までの間に申告を行うようにしましょう。

青色申告と白色申告の違い

確定申告には、「青色申告」と「白色申告」があるのをご存知でしょうか。確定申告の際には、どちらかを選んで申告しなくてはいけません。

「青色申告」は、不動産所得、事業所得、山林所得がある方が対象となる申告方法です。事前に、個人事業主として開業届を出し、青色申告の承認を受ける必要があります。

また、定められた帳簿を備えて記帳し、その帳簿の記録をもとに確定申告を行わなければなりません。一定の水準を満たした帳簿の記録をもとに申告を行う必要があるため、所得税の優遇措置を受けられます。

帳簿の形式には「複式簿記」と「簡易簿記」があり、形式によって控除額が異なります。

一方、「白色申告」は、青色申告以外で申告する方法です。事前に開業届と青色申告承認申請書を出さずに行った確定申告も白色申告となります。

白色申告の記帳方法は簡易簿記で行うことが認められており、簿記の知識がない方でも比較的簡単に作成することができます。

そのため、青色申告に認められる控除などが認められず、あまり節税メリットがある申告方法とはいえないでしょう。

不動産投資における確定申告手続きの流れ

確定申告の基本的な知識を押さえていただいたところで、ここからは、不動産投資によって収入を得た際に行う確定申告の手続きについて解説します。

不動産所得がある方は、必ず申告を行う必要があるので、ここで手続きの流れを確認しておいてください。ここでは、青色申告を行うことを想定して解説します。

必要書類を準備する

確定申告に必要な書類は、確定申告書だけではありません。確定申告には、多くの書類が必要になります。詳しくは後述しますが、不動産関連の書類と申告用の書類、控除関連の書類を準備しましょう。

不動産投資を本業としている投資家の場合は、不動産関連の書類だけで済みます。しかし、副業として不動産投資を行っている方は、給与を受け取りつつ、所得税を支払っていることを証明するために源泉徴収票が必要です。手元にない場合は、勤務先に問い合わせましょう。

スムーズに確定申告を行えるように、必要となる書類は事前に確認しておくようにしてください。

決算書を作成する

必要書類を準備したら、決算書の作成に取り掛かりましょう。決算書とは、収入と支出を記載した帳簿をもと作成した青色決算書のことです。

前述の通り、青色申告は控除など、受けられる特典が多いのが特徴ですが、記載量が多く作成に時間と手間がかかります。

また、青色決算書を使用するためには、不動産投資を開始してから2ヶ月以内に青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があるので注意してください。

確定申告書を作成する

決算書類を作成したら、次は確定申告書を作成します。青色申告には「確定申告書B」という申告書を使用します。

確定申告書Bには第一表と第二表があり、第一表には収入や所得額、税額について決算書類をもとに記入し、第二表には所得の内訳や社会保険料控除、生命保険料控除など、控除に関する内容の記載が必要です。

以上の事項を記載すれば、確定申告書の作成は完了です。

確定申告書を提出する

決算書と確定申告書が作成できたら、添付書類とあわせて税務署に提出します。提出方法は、管轄の税務署の窓口に直接提出する方法、税務署に郵送する方法、e-Taxを利用したWebによる電子申告による方法の3つです。

好きな方法を選べますが、提出期限があるため注意が必要です。税務署に直接提出する場合、管轄地域が多い税務署は待ち時間や手間がかかることがあります。また、郵送の場合は郵送費用がかかるだけでなく、到着までに時間がかかる点に注意しましょう。

電子申請は、申告の手間や時間を省くことができますが、事前申請やマイナンバーカードを読み込むICカードリーダ・ライタを用意する必要があります。

確定申告に不慣れな方は、管轄の税務署に直接出向き、職員に相談しながら提出すると良いでしょう。

税金を納付する

確定申告で算出された税金を納付して確定申告は終了です。申告書を提出して安心してしまい、税金を納め忘れてしまうとペナルティが課されてしまいます。

また、副業による所得がある場合は、会社で納めている税金との兼ね合いから、還付を受けられることもあります。

確定申告書を提出する際には、算出した税金をいつまでに納付しなければいけないのか、期限を必ず確認するようにしましょう。

確定申告に必要な書類と入手先

先ほど述べたように、確定申告では多くの書類を提出する必要があります。ここでは、確定申告に必要となる書類の入手先を「不動産関連書類」「経費関連書類」「控除関連書類」の3つに分けて紹介します。

不動産関連書類

不動産関連の書類は以下の表の通りです。

書類	内容	入手先
不動産売買契約書	物件売買時に締結した契約書	不動産会社
賃貸借契約書	借主との間で賃貸契約時に締結した契約書	売主または管理会社
家賃の振込明細書	委託会社が回収した家賃などの明細	管理会社
売渡精算書	不動産購入時に発生した諸費用の明細	不動産会社

経費関連書類

経費関連の必要書類は、以下の表の通りになります。

書類	内容	入手先
税金の納付通知書	不動産取得税や固定資産税などの納付書	納付先の国や自治体
借入金の返済表	前年1年間のローンの返済表	金融機関
修繕費の領収書	不動産の修繕にかかった費用の領収書 管理費や修繕積立金なども含まれる	管理会社
譲渡対価証明書	減価償却を算出するための書類 売買契約書に記載がある場合は不要	不動産会社

控除関連書類

控除に関連する必要書類は、以下の表の通りです。

書類	内容	入手先
損害保険料の証券や領収書	火災保険や地震保険の損害保険料の証券 や領収書。経費に計上するために必要	保険会社
源泉徴収票	年間の収入と納付した所得税額を記載した書類。損益通算の再計算に必要	勤務先

確定申告をしないとどうなるのか

産投資によって収入を得ている場合、確定申告を行わなくてはいけません。それにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合、どうなってしまうのでしょうか。

確定申告が必要にもかかわらず、申告しなかった場合や期限内に確定申告を終えることができなかった場合、ペナルティが課されることになるので注意してください。

期限内に申告を行わなかった場合、無申告課税が課されます。納付税額の50万円の部分までは15％、50万円以上の部分は20％の加算です。

確定申告は行ったものの、納めた税金が少なかった場合には、過少申告加算税が課されます。新たに納付することになった税額の10％相当額が加算されます。新たに納付する税額が、申告当初の税額と50万円のいずれか多い額を超える場合には15％です。

確定申告の期限内に納税しなかった場合に課されるのが延滞税です。延滞税は最大で14.6％が課されます。

意図的に所得を隠すなど、脱税を認められるような場合、最も重いペナルティが課されます。それが重加算税です。

意図的に過少申告をした場合、足りなかった税額に35％を加算した金額が課されます。意図的な無申告の場合、納付すべき税額に40％を加算した金額が課されます。

確定申告を正しく行わなかった場合、税率の高い加算税を納付しなくてはいけません。特に、脱税と認められた場合には、追徴課税だけでなく、逮捕される可能性もあります。社会的信用を失ってしまうリスクを負うことになりますので、確定申告は忘れずに行いましょう。

不動産投資の確定申告では節税も可能

確定申告を適切に行うことで節税にもつながります。

一般的に知られているのは、損益通算ではないでしょうか。不動産所得で赤字が出た場合、黒字となっているその他の所得と合算することで、課税所得金額を減らすことができます。

例えば、給与所得が600万円ある方が不動産投資で200万円の赤字を出したと仮定します。この場合、給与所得の600万円から、不動産投資で発生した200万円の赤字を損益通算することで、課税所得金額が400万円となり、課税額を抑えることが可能です。

また、確定申告の際に経費を漏れなく計上することで節税ができます。経費として計上できるのは、減価償却費やローンの金利、管理会社への管理委託料など、さまざまです。

経費の計上漏れがあったとしても、税務署から指摘されることはないので、ご自身でしっかりと確認する必要があります。何が経費として計上できるか分からない場合は、税理士に相談するようにしましょう。

さらに、不動産投資で得た利益を家族の給与として支払う場合、事業専従者控除を利用することができます。青色申告の場合、金額が労働に見合っていれば上限はありません。白色申告の場合は、配偶者が最大86万円、配偶者以外の親族は1人あたり最大60万円まで控除が可能です。

まとめ

不動産投資を始めた方は、確定申告を行わなくてはいけません。必要書類が多かったり、申告書の書き方が難しかったりと、不慣れな分、時間と手間がかかってしまうでしょう。

しかし、確定申告を行わなかった場合には加算税などのペナルティが課され、最悪の場合は逮捕される可能性もあります。社会的信用を失うリスクがあるので、忘れずに行うようにしてください。

確定申告を行えば、節税効果も期待できます。本記事が、確定申告を行う際の参考になれば幸いです。理解できないことがあれば、税理士などの専門家にアドバイスを受けた上で、申告することをおすすめします。