中古マンションのリスクと対処方法を紹介！初心者が間違えない投資手順を解説！

中古マンションは新築物件と比較して安く購入できるため、初心者でも始めやすい不動産投資です。1棟まるまる所有するのではなく、1室を購入する区分所有投資となり、数百万円から数千万円から始めることができます。とはいえ決して安い価格ではなく、リスクを理解して対策しなければいけません。そのため、本記事では中古マンションのリスクと対処方法を紹介します。重ねて初心者の方でも間違えないように、中古マンション投資の正しい始め方を解説します。入口を間違えて始めてしまうと赤字物件を購入することにもなりかねないため、これから中古マンション投資を始めたい方はぜひ参考にしてください。

中古マンションは儲かる？

そもそも中古マンションは儲かるのでしょうか？ここでは初心者が中古マンションで利益を生み出すことができる理由を2つ紹介します。

新築物件やアパートより安く購入できる         

新築物件やアパートと比べると中古マンションは価格が安く購入することが可能なため、初心者でも融資が受けやすい特徴があります。中古物件は新築時より2割～5割、もしくはそれ以上の価格が下落するため安く購入できます。一方三井トラストが2013年に発表した「Report 経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」を確認すると、毎年1％前後の家賃下落が発生していることがわかり、築25年で20％程度の下落率となります。すなわち、物件価格より家賃下落率の方が低いということであり、新築時より収益性が高いことを意味します。もちろん投資する物件によっては新築時から大きく価格が下落しない場合もあるため一概には言えないものの、利益率が高いため儲けることが可能です。

立地が良い物件が多い

マンションが建築される地域は近隣商業施設や商業施設が一般的です。商業施設は防火地域に指定されていることがほとんどであり、木造で建築しては採算が合わないことからマンションなどの鉄筋コンクリート造が主流となります。さらに商業施設は好立地であることが多いため、入居者を安定的に確保することも可能です。中古マンションであれば安く購入できることから安定的な利益を得ることができるため、初心者であっても儲けることができます。

中古マンションのリスクと対処方法  

中古マンションは儲けることができますが、リスクを把握したうえで適切な対処を行っている人のみです。中古マンションをはじめ、不動産にはさまざまなリスクが伴いますが、ここでは代表的な2つのリスクと対処方法について紹介します。

空室リスク          

中古マンション投資は1室でも空室が生まれると収入が得られないリスクがあります。アパートなどは複数世帯の入居者から家賃収入が得られるため、1室空室が生まれても利益を得ることができます。一方マンション投資はいわば収入が「0か100」になってしまうリスクが伴います。そのため複数のマンションやアパートを所有し、世帯数を確保して収入リスクを抑えることが大切です。

家賃下落リスク   

築年数が経過すると入居者からの人気も低くなり、家賃が下落する可能性があります。人気のない物件は家賃を下げて入居者を確保するのが一般的です。そもそも先程もお伝えした通り、家賃下落率は低いものの、収入が減ってしまうため投資家にとっては痛手となります。そのため最先端の設備や内装を大きく変えるリフォームなどを行って対策することで、家賃下落を抑え、入居者を確保する必要があります。

中古マンション投資の始め方          

中古マンション投資をする際はすぐに物件の購入をするのではなく、計画性をもって正しい手順で行う必要があります。ここでは中古マンション投資の始め方について紹介します。

エリア調査を行う

はじめに物件の選定を行うのではなく、購入するエリア調査を行うことが大切です。エリア調査をしないと購入する中古マンションの需要があるのかを判断できないためです。調査する内容は主に以下の内容です。

• 家賃相場
• 物件価格
• 需要のある間取り
• 入居率

家賃相場と物件価格を調べることによってエリアの平均利回りを知ることができます。利回りとは投資額に対して1年間で回収できる割合のことを指し、10％の場合は10年間で資金回収できることになります。利回りは購入する物件の選定指標としている投資家も多く、高利回りであるほど収益性が高くなることを意味します。利回りが低いようなのであれば、「投資先のエリアとして正しいのか」「他のエリアの方が良いのでは」と判断することができるでしょう。また需要のある間取りや入居率は安定的な家賃収入を得ることができるかを判断するために調査します。例えば大学が近く、学生が入居者ターゲットのエリアでは1Kや1LDKなどの単身者向けの間取りの需要が高いです。しかし2LDKや3LDKなどのファミリー物件に投資してしまうと安定した入居率を維持するのが困難にもなるでしょう。そのため正しい間取りへ投資するためにも需要のある間取りと入居率を調査します。とはいえ自身で調査するのは非常に困難であるため、専門家である不動産会社へ調査依頼することがよいでしょう。

不動産会社と打ち合わせをする      

調査が完了し、エリアの選定が完了した後は不動産会社と打ち合わせを行います。実は自分で物件を探してもなかなか見つからないのが現状です。ネットに掲載される前に、不動産会社は「購入意思がある方」「融資の審査が通りやすい方」に物件情報を提供しているためです。そのためネットに掲載されている物件の多くは「売れ残り物件」が多いです。もちろん一概には言えないものの、優良の中古マンションへ投資するためには不動産会社へ相談し、事前打ち合わせをしておくことが大切です。

不動産会社と融資の相談を行う

中古マンションを購入する方の多くは金融機関の融資を利用しますが、個人で融資の相談をするより、金融機関と関係性が深い不動産会社と一緒に相談するとより審査が有利に働きます。

物件の購入が決まったらリスク対策を検討する

融資が通り、中古マンションを購入した後であっても、リスク対策を常に検討しておかなければいけません。入居者がいても、いつ退去するかわからないため、常に入居募集の戦略や家賃下落に対するリスク対策などを考慮しておくことが大切です。具体的な対策方法は物件ごとによって異なるため、不動産会社と相談しておくようにしましょう。

まとめ    

中古マンションは新築物件と比較して価格が安く、好立地物件が多いという特徴があります。そのため初心者の方でも初期費用を抑えて始めることができます。しかし空室リスクや家賃下落リスクなどが伴うため、正しい物件の選定がポイントです。物件の選定をする際はエリア調査を不動産会社と行い、具体的な投資戦略などを検討しなければいけません。弊社では中古マンション含めさまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―しております。融資の相談からエリア調査、リスク対策などのサポートを行っております。初心者の方でも中古マンション投資が始められる環境となっているため、ぜひ一度ご相談くださいませ。