固定資産への修繕費用は経費になる？資本的支出との違いを解説

賃貸経営をしているとき、物件を修繕するために支出したお金は「修繕費」となります。経費に該当するため、収入から差し引き、課税所得を減らす効果があります。

しかし、支出内容によっては「資本的支出」となり経費計上できないケースがあるため、注意が必要です。正しい税務処理をするためにも、修繕費と資本的支出の違いを押さえておきましょう。

今回は、不動産投資における修繕費用の考え方や、資本的支出との違いなどを解説します。

修繕費とは

修繕費とは、不動産を修繕したときの費用です。国税庁によると、「固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額」が、修繕費に該当します。

修繕費は損金算入できるため、きちんと計上することで正確な税務申告ができます。マンションやアパートの経営を始めたあとは、修繕費の定義を理解し、適切に計上しましょう。

なお、税務申告の面だけでなく保有している物件を保存し、価値を維持するためにも修繕費を計画的に用意することは欠かせません。保有している不動産の修繕は突発的に発生することがあるため、賃貸経営の収益に大きく影響する可能性があります。

資本的支出とは

修繕費と混同しやすく、しかし明確に区別しなければならないのが「資本的支出」です。国税庁によると、資本的支出とは「建物を修理、改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、または価値を増加させるもの」が該当します。

具体的に、資本的支出に該当する例は以下のとおりです。

• 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
• 用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
• 機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

資本的支出に該当する支出は、経費ではなく固定資産として計上されます。減価償却によって複数年にわたり費用計上するため、修繕費とは区別しなければなりません。

基本的には、経費計上できるかどうかの判断基準は「原状回復が目的であるかどうか」「既存の機能を維持するための支出かどうか」「定期的に発生する修理・メンテナンス費用かどうか」です。

保有している物件の修理や補修、改修などを行う際には、「修繕費が資本的支出のどちらに該当するのか」を常に意識しましょう。

修繕費と資本的支出を区別するときのポイント

修繕費と資本的支出を区別するときは、発生する費用の金額やどの程度の周期で行われるのかを加味する必要があります。

また、どのような目的で支出するのかも関係してきます。区別するときのポイントを解説するので、参考にしてみてください。

発生する費用は20万円未満か

修繕費と資本的支出の区分において、20万円という金額が一つの基準となります。修理や改良などの費用が20万円未満であれば、資本的支出に該当する内容であっても、修繕費として全額経費計上が可能です。

例えば、最新式のエアコンへ買い替える場合は資本的支出に該当しますが、支出額が15万円の場合、修繕費として計上できます。

なお、修繕費と資本的支出の区分が明確でない場合、「20万円」とは異なる基準で判断します。支出が60万円未満または修理や改良の対象となった固定資産の前期末の取得価額のおおむね10％以下の金額であれば、修繕費として損金算入が可能です。

おおむね3年以内の周期で行われるものか

修理や改良が、おおむね3年以内の期間を周期として行われる場合、修繕費として損金経理することが認められています。おおむね3年程度であれば、通常の維持管理の範囲内と考えられるためです。

例えば、外壁の部分的な補修や床の傷補修、防水工事などは修繕費と資本的支出が混在することがあります。これらを3年周期で行う場合は、資本的支出ではなく修繕費と考えられ、全額損金算入が認められます。

ただし、周期が不定期で判断に迷う場合は、先述した20万円基準を加味して考えます。ただし、明らかに資産の価値を高めるものや耐久性を増すものは資本的支出となる点には注意しましょう。

基本的には、3年以内に繰り返し発生する場合は修繕費の可能性が高い、と考えて問題ありません。状況が複雑で判断に迷う場合は、工事の種類・実施日・支出額などを記録したうえで、税務署や税理士に相談しましょう。

維持管理・原状回復のための支出か

修繕費の基本的な考え方として、維持管理や原状回復が目的の支出は、通常「修繕費」として扱います。

具体的な事例に落とし込むと、以下のような支出は修繕費に該当します。

内装関係	・壁紙（クロス）の張り替え ・フローリングの補修 ・壁や天井の補修 ・建具（ドアや窓）の調整・修理 ・畳の表替え ・襖や障子の張り替え ・玄関ドアの建て付け調整
外装関係	・外壁の部分補修 ・雨漏りの修理 ・ベランダの防水補修 ・屋根の部分修理 ・外部階段の補修
水回り設備	・給湯器の修理 ・蛇口・シャワーの修理 ・トイレの水漏れ修理 ・排水管の詰まり除去 ・浴室の水栓修理 ・洗面台の修理 ・傷んだシンクの補修
空調・電気設備	・エアコンの修理・清掃 ・照明器具の修理 ・インターホンの修理 ・換気扇の修理 ・コンセント・スイッチの交換
共用部分	・エレベーターの修理 ・オートロックの修理 ・共用廊下の補修 ・駐輪場の修理 ・共用部分の照明交換
防犯・安全設備の修繕	・防犯カメラの修理 ・消火器の詰め替え ・セキュリティシステムの修理

いずれも、物件の外見や居住環境を維持するために欠かせない支出です。これらは修繕費に該当するため、正確に計上しましょう。

一方で、単なる維持管理を超えて性能向上や機能追加を伴う支出は「資本的支出」に該当します。例えば、単板ガラスを二重サッシに交換したり古いキッチンを最新システムキッチンに改修したり、防音性能を高めるための工事をしたときは資本的支出です。

「現状の機能を維持するための工事か、性能を向上させるための工事か」「同等品への交換か、より高性能な材料・設備への交換か」「部分的な補修か、全面的な改修か」などを踏まえて、どちらに該当するか考えるとよいでしょう。

資産の価値を高め使用可能期間を伸ばすための支出か

不動産の資産価値を高め、使用可能期間を延ばすための支出は資本的支出に該当します。支出した結果、資産価値を増加させたり使用可能期間を延長したりすると、固定資産として計上しなければなりません。

具体例で見てみると、以下のようになります。

キッチンの場合	・既存キッチンの修理：修繕費 ・最新システムキッチンへの交換：資本的支出
浴室の場合	・浴槽の補修：修繕費 ・在来浴室からユニットバスへの改装：資本的支出
床材の場合	・傷んだ部分の張り替え：修繕費 ・高性能フローリングへの全面改装：資本的支出
防水工事の場合	・部分的な補修：修繕費 ・全面防水（耐用年数延長）：資本的支出
外壁工事の場合	・剥がれた部分の補修：修繕費 ・断熱性能を高める外壁材への交換：資本的支出

個別具体的な事情を加味しないと、正確な判断はできません。そのため、工事の目的・工事前後の性能変化・予想される耐用年数の変化・資産価値への影響などを記録したうえで、税務署や税理士へ相談するとよいでしょう。

賃貸経営で修繕費となる具体的な支出

実際に賃貸経営を始めたあと、修繕費として計上できる具体的な支出を見ていきましょう。

外壁の塗装工事

外壁の塗装工事について、修繕費として認められるケースと資本的支出として扱うべきケースをまとめました。

修繕費として認められるケース	・部分的な補修や塗り直し ・剥がれた箇所の修繕 ・同等の塗料での再塗装 ・通常の劣化に対する補修
資本的支出として扱うべきケース	・建物全体の外壁塗り替え ・高性能塗料への変更 ・防水機能の強化を伴う塗装 ・耐用年数を延ばすための全面塗装

例えば、外壁の一部が剥がれたため、その箇所を補修して同じ塗料で塗り直す場合は修繕費として計上できます。一方で、築年数が経過したため、耐久性の高い塗料を使用して全面的な外壁全面塗装を実施した場合は資本的支出に該当します。

基本的に、補修範囲が部分的で同等品で修繕したり、定期的なメンテナンスを行ったりするときは修繕費に該当するケースが多いでしょう。

税務署から質問を受けたときに、修繕費であることを伝えるためにも、工事の範囲（全面か部分か）・使用した塗料の種類と性能・工事前後の状態（写真）などを記録しておくとよいでしょう。

原状回復に伴う壁紙の張替え

退去者が発生したとき、家の居住環境を維持するために、原状回復費用が発生することがあります。壁紙の張替えについて、どのような支出が修繕費に該当するのか資本的支出に該当するのか見てみましょう。

修繕費として認められるケース	・退去後の原状回復として行う張替え ・経年劣化による張替え ・部分的な補修のための張替え ・同等品（同じグレード）での張替え
資本的支出として扱うべきケース	・耐火用途など耐久性が増す場合 ・用途変更のための模様替え ・材質のアップグレード

例えば、6畳間の壁紙が経年劣化で変色したため、同じグレードの壁紙で張り替えた場合は修繕費として計上できます。壁紙の張り替えは、建物の通常の維持管理や原状回復を目的とするため、基本的には修繕費に該当します。

しかし、耐久性の高い塗料を使用したり材質をアップグレードしたりする場合は、資本的支出となる場合があります。防火・防音性に優れた壁紙に変更したり、デザイン性を高めるためのグレードアップをしたりしたときは、修繕費として計上しないように注意しましょう。

原状回復に伴うフローリングの修理

入居者が退去したとき、フローリングの修理を行うこともあります。フローリングについて、修繕費に該当する例と資本的支出に該当する例を紹介します。

修繕費として認められるケース	・傷や凹みの補修 ・部分的な張替え ・同等品での修理 ・原状回復が目的の修理
資本的支出として扱うべきケース	・床全体を新しい材質に張り替え、耐久性を向上させるような大規模な工事 ・フローリングに変更した費用の金額が従前の絨毯と同程度の絨毯に変更した場合の費用を超える部分 ・物件に新しい資産がプラスされたと考えられる工事

フローリング修理はほとんどが原状回復にあたるため、修繕費として計上できるケースがほとんどでしょう。例えば、通常の使用でついた傷や凹みの補修や部分的な剥がれの張替え、水濡れによる膨らみの修理は修繕費に該当します。

例えば、居間のフローリングに深い傷があり、その部分を同じ材質で補修するようなケースは修繕費として計上可能です。

一方で、全面張替えによる性能が向上したときや防音性能の高いフローリングへ変更したときのように、グレードアップを伴う張替えは資本的支出に該当します。

後々になってトラブルになることを防ぐためにも、修理前後の状態を撮影した写真や使用した材料の種類、修理の範囲などを記録しておきましょう。

キッチンや給湯器など設備の修理

キッチンや給湯器などの設備修理について、修繕費と資本的支出が混在することがあります。それぞれに該当する具体的なケースは、以下のとおりです。

修繕費として認められるケース	【キッチンの場合】 ・水栓の水漏れ修理 ・排水管のつまり除去 ・シンクの傷補修 ・収納扉の建て付け調整 ・既存の部品交換 【給湯器の場合】 ・点火不良の修理 ・配管接続部の修理 ・温度調節機能の修復 ・既存部品の交換 ・定期的なメンテナンス
資本的支出として扱うべきケース	【キッチンの場合】 ・システムキッチンへの全面改装 ・IHクッキングヒーターへの変更 ・収納容量を増やす改修 ・高機能シンクへの交換 【給湯器の場合】 ・高効率タイプへの本体交換 ・容量アップのための交換 ・エコ機能付きへの改装 ・追い焚き機能の新規追加

例えば、シンクの排水口が詰まり配管洗浄と部品交換を実施する場合は、原状回復です。入居者が生活するために欠かせない工事であるため、修繕費として計上可能です。

一方で、古い給湯器を省エネ性能の高い最新機種に交換した場合は、資本的支出として処理する必要があります。従来のタイプよりもグレードアップする場合は、資本的支出に該当する可能性が高いため、気をつけましょう。

修繕費として計上する場合は、同等品との交換かどうか、必要なメンテナンスかどうかを慎重に判断しなければなりません。工事記録として、修理の内容と範囲・交換した部品の詳細・修理前後の写真・費用の明細などを記録しておきましょう。

自然災害による損壊部分の修復

不動産投資では、自然災害リスクが常につきまといます。自然災害による損壊部分の修復については、基本的に修繕費に該当する、と判断して問題ありません。

修繕費として認められるケース	・台風による屋根の一部破損の修理 ・豪雨による雨漏りの補修 ・地震による壁のひび割れ修理 ・突風で破損したガラスの交換 ・雪害による雨樋の修理
資本的支出として扱うべきケース	・災害を機に性能を向上させる改修 ・防災機能を強化する工事 ・建物全体の耐震補強

自然災害により被害を受けたとき、原状回復が目的の修理や元の機能を取り戻すための修復は、修繕費に該当します。例えば、台風で破損した雨樋を同等品で取り替えるときは修繕費として計上可能です。

ただし、自然災害に備えるために行う改修や工事は、資本的支出に該当する可能性があります。例えば、通常の窓から耐震窓へ変更するときや、標準的な屋根から耐風性能の高い屋根へ改修するときなどが考えられるでしょう。

実際に修繕費として計上する際には、災害発生日・被害状況を撮影した写真・修理内容の詳細・費用の明細などを保管しておきましょう。災害による修理であっても、性能向上を伴う場合は資本的支出として判断される可能性があるため、注意が必要です。

その他小規模な修繕

その他にも、賃貸経営をしている中でさまざまな小規模な修繕が発生する可能性があります。例えば、以下のような修繕は修繕費として計上可能です。

• ドアの建て付け調整
• 鍵の修理・交換
• ドアクローザーの調整
• インターホンの修理
• 蛇口のパッキン交換
• トイレの水漏れ修理
• 浴室の排水口修理
• 洗面台の配管修理
• 照明器具の修理
• スイッチ・コンセントの交換
• 換気扇の修理
• 網戸の張り替え
• 雨戸の調整
• 窓の建て付け調整
• ガラスの修理
• シーリングの補修
• 門扉の修理
• フェンスの補修
• 郵便ポストの修理
• 駐輪場の補修
• 植栽の剪定
• エアコンのフィルター清掃
• 換気システムの修理
• 床暖房の点検修理
• 温水器の修理
• 配管の漏水修理
• 防犯カメラの修理
• センサーライトの修理
• 火災報知器の電池交換
• インターホンの修理
• オートロックの修理

少額（数万円程度）の修繕で、同等品と交換する場合は修繕費に該当します。また、部分的な修理で機能維持を目的とした支出は、修繕費に該当するという理解で問題ないでしょう。

修繕費として計上するときの仕訳

修繕費の仕訳に用いる勘定科目は「修繕費」です。修繕費として経費計上する場合、借方の勘定科目に修繕費と記載し、貸方には支払い方法を記載します。

具体的な仕訳例を紹介します。

【修繕費を現金で支払う場合】

（借方）	（貸方）
修繕費：○円	現金：○円

【修繕費を口座振込で支払う場合】

（借方）	（貸方）
修繕費：○円	普通預金：○円

【請求書による後払いの場合】

工事完了時

（借方）	（貸方）
修繕費：○円	未払金：○円

支払時

（借方）	（貸方）
未払金：○円	普通預金：○円

金額を正確に記録するだけでなく、記帳時には以下の事項も記載しましょう。

• 発生日付
• 取引内容（修繕の具体的内容）
• 支払先（施工業者名）
• 金額
• 支払方法

資本的支出に該当する場合は、固定資産に計上したうえで、減価償却費として毎年費用計上します。税制上の取り扱いは異なるため、間違えないように注意しましょう。

あわせて、領収書や請求書などは大切に保管します。調査を受けたときに説明できるようにするためにも、工事を行う前後の写真や見積書なども保管しておくと安心です。

資本的支出を修繕費として計上するとどうなるか

資本的支出を誤って修繕費として計上した場合、会計処理と税務に影響が出ます。場合によっては追徴課税となるため、注意が必要です。

修繕費	発生した年度の費用として計上
資本的支出	固定資産として計上し、耐用年数に応じて減価償却する

本来であれば資本的支出に該当する支出を誤って修繕費として計上すると、本来資産として計上すべきものが費用として処理されます。つまり、その年度の利益が過少に計算され、納税額を正確に申告できません。

税務調査の結果、誤りが発覚すると過少申告とみなされてしまいます。その結果、追徴課税や加算税が発生し、本来であれば支払う必要がなかった経済的負担が発生してしまうでしょう。

追徴課税や加算税を未然に防ぐためには、判断に迷う支出に関して専門家に相談することが大切です。

修繕費を用意する方法

不動産の修繕はいつ発生するかわからないため、計画的に費用を用意しなければなりません。大規模な修繕が発生した場合は数百万円の修繕費が発生することもあるため、賃貸経営に悪影響が出てしまうでしょう。

以下で、修繕費を用意する方法を解説します。

適切な修繕積立金を設定する

修繕積立金とは、修繕に必要となる費用を計画的に積み立てたお金です。家賃とは別途で入居者から受け取ったり、修繕積立金を含めた金額を家賃に含めたりする方法があります。

「計画修繕積立金」や「大規模修繕積立金」とも呼ばれますが、素早く修繕に対応するためにも、適切な修繕積立金を設定しましょう。

例えば、家賃を修繕積立金に含めた金額にしている場合、「月額家賃収入の10～15%を修繕積立金として別途積み立てる」という方法があります。毎月着実に修繕積立金を積み立てられるため、修繕が発生したときにスムーズに対応できるでしょう。

なお、一般的に築年数が経過するにつれて、修繕が発生する機会は増えます。自然と修繕費用が嵩みやすくなるため、築年数が経過したら修繕積立金の積立率を引き上げるとよいでしょう。

修繕積立金は、家賃収入が入ったタイミングで自動的に専用口座に振り分けることをおすすめします。生活費と混同しないように「修繕費専用の口座」で、着実に貯めましょう。

普通預金や定期預金で安全に運用する

修繕が発生するタイミングは予測できません。そのため、修繕積立金は元本割れのリスクがない普通預金や定期預金で運用するとよいでしょう。

効率よく増やすためにリスクを取って運用する方法もありますが、損失が発生している状態で修繕が発生する可能性があります。修繕のタイミングが悪いと回復局面を逃してしまったり、修繕費用が不足したりする事態になりかねません。

そのため、修繕積立金の運用は安全性や確実性を重視しましょう。積極的に運用するのではなく、安全に保管できる普通預金や定期預金で運用したほうが無難です。

火災保険や他の保険を活用する

自然災害の被害に備えるためには、火災保険や地震保険など、各種保険で備えるのが効果的です。損害の状況次第では、修繕積立金や自己資金で修繕費用をカバーできない可能性があるため、大損害に備えるためには保険を活用しましょう。

例えば、火災保険を活用すれば、火災・風災・雹災・雪災による建物被害をカバーできます。地震保険へ加入すれば、地震による被害に備えられるため、安心につながるでしょう。

さらに、家賃収入保険に加入すれば自然災害により家賃収入が途絶えたとき、損失をカバーできます。賃貸経営ではさまざまなリスクが伴うため、必要に応じて保険を活用しましょう。

融資を受ける

修繕積立金や自己資金だけで修繕費を用意できない場合は、融資を受けるという選択肢があります。不動産投資ローンを利用すれば、金融機関によっては最大で1億円以上の融資を受けることも可能です。

想定外の修繕が発生したときや想定以上の修繕費用が発生したとき、融資が有力な選択肢となるでしょう。また、魅力的な投資先があり、自己資金を温存したいときも修繕費用を融資でカバーする方法があります。

ただし、当然ですが融資を受けたあとは、契約内容どおりに借入金を返済しなければなりません。事前に見積書の作成を依頼したり返済シミュレーションを行ったりして、無理のない返済計画を立てましょう。

税務調査に対応するための準備

修繕費と資本的支出は混同されやすいため、税務署から調査を受ける可能性があります。税務調査に対する備えをするだけでなく、実際に調査を受けたときの対応方法について知っておけば、冷静に対応できるでしょう。

以下で、税務調査を受ける前段階における準備と、通知を受けた後の準備を解説します。

日頃の帳簿付け	・領収書・請求書の適切な保管 ・工事内容の詳細な記録 ・修繕前後の写真撮影 ・見積書・契約書の保管 ・工事する業者との打ち合わせ内容を記録 ・入金・支払いの記録 ・収支の適時な記帳 ・経費の按分計算の根拠を保存 ・通帳・クレジットカード明細の保管 ・税理士との定期的な相談
重要な書類を整理する	・確定申告書（控） ・収支内訳書 ・領収書・請求書 ・契約書類 ・借入関係書類 ・通帳・証明書類 ・修繕記録 ・工事写真 ・業者との連絡記録 ・入居者とのやり取り ・物件管理記録
税務調査時の対応	・必要書類の事前確認 ・記録と実態の整合性確認 ・不明点の税理士への相談 ・関係者への連絡・協力依頼 ・誠実に対応する ・質問には簡潔に回答する ・不明点は即答せず、確認して回答する ・推測での回答は避ける

税務調査でよくある確認事項は「収入の計上漏れ」「経費の過大計上」「修繕費と資本的支出の計上誤り」などです。正確に申告するためには、日頃から丁寧に帳簿を付けるだけでなく、重要な書類を大切に保管することが大切です。

書類を紛失してしまう事態を防ぐためにも、クラウドサービスを利用して電子上で保存するとよいでしょう。

また、税理士と連携することも大切です。経理処理をするときや、税務調査の通知を受けたときなど、相談するタイミングはさまざまです。

税務調査対応の経験がある税理士に相談すれば、適切な対応方法を教えてもらえるでしょう。税理士は税金の専門家であるため、税金に関する疑問点や不明点があるときは、頼れる存在です。

不動産投資に関する確定申告の流れ

不動産投資をしている方は、確定申告をする必要があります。不動産投資に関する確定申告の基本的な流れは、以下のとおりです。

1. 年間を通じて、賃貸収入や経費を正確に記録する
2. 賃貸収入の合計を算出する
3. 総賃貸収入から経費を差し引いて不動産所得を算出する
4. 確定申告書を作成する
5. 収支内訳書や減価償却明細書などの添付書類を用意する
6. 作成した確定申告書と必要書類を税務署に提出する
7. 期限内に納税する

賃貸収入を月ごとに集計し、さらに支出した経費（修繕費・管理費・保険料・固定資産税など）も集計しましょう。所得は「収入-経費」で算出するため、いずれも正確に計算しなければなりません。

確定申告書の他にも、不動産所得の収支内訳書・賃貸契約書のコピー・経費の領収書などが必要です。必要書類を提出する際には、税務署への持参または郵送で提出するか、e-Taxでオンライン申告する方法があります。

確定申告期限は毎年3月15日となっているため、遅れないように気を付けましょう。

なお、不動産所得で赤字（損失）が出ている場合も確定申告が必要です。この場合、他の所得と損益通算ができ、3年間にわたって損失を繰り越せるため、「赤字だから確定申告しなくてもよい」と勘違いしないように気を付けましょう。

不動産投資の確定申告は複雑になる可能性があるため、早い段階で準備を進めるとよいでしょう。日頃から正確な帳簿付けを行い、必要に応じて専門家である税理士のアドバイスを受けることで、適切な申告を行えます。

まとめ

固定資産への修繕費用は、基本的には修繕費として経費計上できます。しかし、固定資産の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させたりするものは資本的支出に該当し、固定資産として計上しなければなりません。

それぞれ会計上の取扱いが異なるため、誤って記帳すると、後になって税務署から指摘を受ける可能性があります。その結果、追徴課税や加算税による経済的な制裁を受けてしまうため、注意しましょう。

修繕費に該当するか資本的支出に該当するか判断に迷う場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。多くの不動産投資家が間違えやすいポイントであるため、不明点や疑問点があれば、専門家に相談すると安心です。

また、賃貸経営には多岐にわたる情報収集や費用対効果を見越した対策の継続が成否を大きく左右します。既に経験された大家さんが集う、不動産賃貸経営を学べる塾やセミナーに参加し、継続的に良質な情報やノウハウを学ぶことをお勧めします。