不動産投資で自己破産する？失敗事例と自己破産を避ける方法について解説！

不動産投資は投資物件の選定や重要な経営判断を間違えると、収益が安定せず自己破産につながる可能性も高いです。しかし一般的に不動産投資は、投資額が大きいものの、リターンも安定しているため、自己破産になる可能性は低いです。とはいえ実際に破産された方もいらっしゃるため、事前に失敗した事例を本記事で紹介します。重ねて自己破産を避ける方法も解説するため、これから不動産投資を始める方は、自身も該当しないように参考にしてください。

不動産投資で自己破産する？        

「不動産投資で自己破産する？」という疑問に関しては、「可能性はある」というのが答えです。そもそも不動産投資のみならず、株式投資や投資信託など、お金を動かして資産形成する方法は、損失が生まれる可能性もあるため、必ずしも自己破産しないとは言い切れません。とはいえ不動産投資は、他の投資と比べると売却という出口があり、なおかつ賃貸需要は高いことから、安定した収益を得られるため、自己破産される方は少ない傾向になります。しかしそれでも自己破産して失敗したという意見もあります。これから不動産投資を始める方は自身が該当しないようにするためにも、事前に失敗事例を理解しておきましょう。

失敗事例            

では具体的にどのような失敗で自己破産してしまったのか。ここでは3つの事例を紹介します。

空室が長期間続き返済原資が不足した

不動産投資を始めたものの、空室が長期間続き、金融機関の返済ができなくなって自己破産したという事例です。賃貸は2月3月が繁忙期であり、時期を逃すと長期間空室が続くということも少なくありません。その結果思ったほどの家賃収入が得られず、自己資金から金融機関の返済を行っておりました。しかし長期間空室になってしまい、預金も0円となったことで返済できず、自己破産したという方もいらっしゃいます。

立地が悪いため売れない 

不動産投資は繁忙期などの時期的な要因以外に、立地が悪いという要因で空室になることも多いです。立地が悪いと新たな入居者を確保するのが困難なうえ、売りたくても買い手が見つからないという事態にもつながります。その結果赤字物件を所有し続けることとなり、自己破産したという事例が挙げられます。

金利の上昇に伴う返済額の圧迫    

昨今、日本では金利の上昇（利上げ）が加味されています。未だ日本銀行は量的緩和政策を継続しておりますが、世界各国で利上げを始めていることから為替にも影響を及ぼしています。そのため、将来的に日本でも利上げが予想されているため、不動産投資のローン返済額も高額となる可能性も高いです。実際に大手メガバンクは住宅ローンの利上げを2年連続で発表致しました。もちろん住宅ローン以外の融資の金利に関しても上昇しています。一方で不動産は年々老朽化していくことから家賃の上昇というのは原則的に難しいです。その結果返済割合が増え、自己破産してしまう懸念が挙げられます。

自己破産を避ける方法     

では自己破産も避けるにはどのような方法が挙げられるのでしょうか。ここでは3つの方法を紹介します。

物件の選定能力を身に付ける        

不動産投資で自己破産しないためには、物件の選定能力を身に付けることが大切です。「自己破産する＝赤字になる物件に投資する」ということであるため、収益性が安定する物件であるかを見極める必要があります。とはいえ初心者の方にとっては非常に難易度が高く、「とりあえず物件を購入してみよう」と気持ちを優先してしまう方もいらっしゃいます。しかしその気持ちが自己破産へつながることも多いため、不動産会社などに相談し、物件の選定能力を身に付けるようにしましょう。

出口戦略を決めておく       

物件を購入する前に、出口戦略を決めておくことをおすすめします。出口戦略とは、「不動産をある年数保有したタイミングで売却すること」を指します。事前に出口戦略を決めておくことで、以下のメリットにつながります。

• 老朽化になる前に売却できる
• 売れないという状況を逃れやすくする
• 空室が目立つ前に手放すことができる

すなわち、出口戦略を決めておくことで、収益が出なくなる前や売れなくなる前に手放すこともできるということです。そのため自己破産する可能性を低くすることにつながります。

一方で以下のデメリットや注意点に気を付けなければいけません。

• 売却代金でローンを完済しなければいけないため、手残りが残るか考慮する必要がある
• 保有期間5年未満では売却利益に対して約39％も税金がかかる（5年以上であれば約20％）

そのため、出口戦略を決める際は、手残りが残るのかがポイントです。売却したからと言って100％利益になるとは言い切れません。さらにアパートやマンションなどの出口戦略を築30年などと設定すると、買い手が見つかりにくくなる可能性も高く、結果「価格を安くするか」ということにもなりかねず、残債分を払えず自己破産するということにもつながります。

そのため出口戦略は専門家である不動産会社へ相談して決めることをおすすめします。

自己破産してしまった時の対応       

自己破産してしまった借入の審査を行う際に情報を提供する「信用情報機関」の履歴に掲載されます。いわゆる「ブラックリスト」です。ブラックリストに掲載された方は、最低でも5年から10年間は金融機関などから借入することはできません。さらにクレジットカードやカードローンなども発行不可となります。そのため不動産投資は自己資金でしかできなくなります。その期間は不動産の勉強時間とし、ブラックリスト解除後に投資を検討してみましょう。

まとめ    

不動産投資は赤字物件などへ投資してしまうと自己破産にもつながりかねません。しかし出口戦略などを事前に決め、物件の選定能力を身に付けておけば、収益の出る物件に投資できるため、自己破産を抑えることも可能です。しかし不動産投資初心者の方はどのような物件に投資すればいいか分からない方も多いでしょう。弊社では中古アパートを含めたさまざまな不動産の買い進め方をレクチャ―するだけでなく、定期的なセミナーや塾も開催しております。これから不動産投資を始めたいという方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。