不動産投資の空室リスクが上がる要因とは？事前にできる空室対策を紹介！
不動産投資を始めると常に対策しておかなければいけないのが空室です。空室が生まれると家賃収入が減ってしまうため、常に入居者を確保し続ける必要があります。空室を失くすためには、そもそもの要因を理解しておかなければいけません。そこでこの記事では不動産投資の空室率と空室リスクが高まる要因について解説します。最後には空室対策も紹介するため、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資の空室率とは？
不動産投資の空室率とは、建物全体の戸数に対して入居者がいない部屋の数の割合を指します。空室率が高いと得られる家賃収入が減ることを意味するため、出来る限り低い割合を維持しなければいけません。空室率は「空室数÷総世帯数×100％」算出することができ、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会が発表した平成30年度民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計を確認すると、全国平均値は21.4％です。しかし物件によっては10％を維持しているケースも多く、各投資家はさまざまな対策を行っています。そのため、これから不動産投資を始める方は空室が生まれる要因と対策を理解していたほうがよいでしょう。次の項では空室リスクが高まる要因について解説します。
空室リスクが上がる要因
空室リスクが高まる要因は主に以下の3点が挙げられます。
賃貸需要の低下
物件周辺の賃貸需要が低下した場合は、空室が発生しやすくなります。例えば大学のキャンパス移設や大手企業の工場の撤退などの事由が発生すると、賃貸に住む方が減少してしまい、新たな入居者を募集しても見つからないということに発展します。
競合物件の増加
投資物件の周辺に新築物件などの競合先が増えると空室率が高まります。新しいものを好む日本人は新築物件や築浅物件を優先して探すケースが多いです。そのため築古になるほど物件の人気が下がり、空室につながってしまいます。
人口が減少傾向にある
人口の減少も空室率の低下につながります。街自体が過疎化し始めたりすると、若者も減少し、賃貸マンションやアパートの需要が低下します。東京都の空室率は17.1%であるのに対し、年々人口が減少している栃木県と山梨県は31.8％、和歌山県は30.8％です。人口が減少すると賃貸に住む人も減ってしまうため、空室リスクが高くなってしまうでしょう。
空室対策
空室が発生した時は即座に対処しなければいけません。具体的には競合物件との差別化を行いましょう。具体的には以下の項目などがおすすめです。
家賃を相場より低くする
空室を埋める方法として最も採用されているのが家賃を相場価格より下げることです。家賃を低くすれば競合物件と差別化ができます。例えば同じ間取りの物件が2つ近くにある場合、家賃が安い方を選ぶ方が多いのではないでしょうか。家賃も数千円差額があるだけで、1年間に換算すると大きな金額となるため、入居者は安い方を選ぶ傾向にあります。一方で投資家の立場としては収益性が低下してしまうため、おすすめできる方法ではありません。さらに競合物件が対抗しようとして家賃を下げてしまうと、自分の物件も下げざる負えない状況となるデメリットもあります。そのため次の項から紹介する方法を検討してみましょう。
リノベーションする
空室対策として人気のある方法は建物や内装のデザインを大きく変えるリノベーション工事を行うことです。特に築年数が古いと見てわかるほどの劣化具合では人気が出ず、新たな入居者を確保することが難しいです。そのため外壁やクロス、住宅設備や間取りなどをガラッとリノベーションし、新築物件のような見栄えにすることで人気のある物件にすることができます。もちろんリノベーション費用が必要となるため、見積もりを取ってどの範囲まで工事するかを検討してから専門業者に依頼しましょう。
最新設備を導入する
入居者が満足できる最新設備を導入し、生活しやすい空間にすることで入居者を確保することができます。近年ではIoTを導入した賃貸住宅も増えてきています。外出先でもスマホ1台で自宅のエアコンなどを稼働させることができたり、照明のオンオフなども可能なため、防犯対策としての性能も高いことから女性からの人気も高まっています。また高速インターネット無料やHEMS（ホーム・ エネルギー・マネジメント・システム）が導入された物件も増えてきており、空室を抑えるための工夫を行っている方が多いです。
ペット可物件にする
ペット可物件は東京23区でも約12％程度しかなく、地方になるとさらに物件数が少ないため、競合物件と差別化を図る方法としては有効です。コロナウイルスの影響によってペットを飼育する方も増えている一方、ペット可物件の数は横ばいであるため、新たな入居者を確保する方法として取り入れている投資家も多いです。ただしペット可物件はペットの臭いや鳴き声などが住民同士のトラブル発生の原因にもなりかねないため、十分な管理体制を整えておくことが大切です。
まとめ
不動産投資の空室率は全国平均で約21％であるものの、地域によって大きく異なります。とはいえ物件によっては10％を維持しているケースも多く、投資家の対策によって変動します。これから不動産投資を始める方は本記事で紹介した空室対策を常に念頭に置きながら運営していきましょう。当社では空室率に悩んでいる物件の入居斡旋サポートや対策方法の無料セミナーや勉強会などを開催しています。空室に悩んでいる方や、不動産投資を学びたい！という方はぜひ一度ご相談くださいませ。
