不動産投資をやめたいと考えるよくある理由は？やめるタイミングの見極めや撤退する流れを解説

• 不動産投資をやめたいと思っている人の声が聞きたい
• 不動産投資を続けたほうがよいケースが知りたい
• 不動産投資をやめる決断が遅くなるとどのようなリスクが生じるのかが知りたい

不動産投資は、株式や債券、投資信託、FXと比べて安定性と資産性の高さが魅力ですが、いざ始めてみたものの「やめたい」と悩む方が多数います。
入居者がいれば安定した賃貸収入を得られる一方で、初期費用やランニングコスト、空室対策の計画が狂うと、負担が重くのしかかります。
理想的な収益を生み出すためには、事前準備が重要です。

この記事でわかること

• 不動産投資を途中でやめたいと思う理由
• 不動産投資をやめる際の決断は早いほうがいい理由
• 不動産投資で元が取れるまでの年数

不動産投資を途中でやめたいと思う理由

不動産投資で想定外の問題が発生し、投資をやめるべきか、このまま続けたほうがよいのかで悩む方が多いです。
ここでは、不動産投資を始めてみたものの、途中でやめたいと思うよくある理由を紹介します。

長期間収支の赤字が続いている

不動産投資を始める際は投資ローンの契約をして、金融機関から融資を受けるのが一般的な方法となります。
月々のローン返済額は家賃をもとに決めていきますが、早く完済するために家賃収入に対しての返済比率を高くして、手元に残るお金を少なく設定する方が多いです。

空室が多くて家賃収入が減ったり、建物の設備の不具合で予期せぬ支出が発生したりして収支がマイナスに傾いた場合、手元に資金がなく経営が赤字になるでしょう。
短期間の赤字であれば問題ありませんが、長期間にわたって赤字が続いており収益が見込めないと、不動産投資をやめたいと感じる原因になります。

物件の管理にストレスを感じている

入居者を増やして家賃収入を得るためには広告や宣伝をしたり、いつでも内見できるようにこまめに清掃したりする必要があります。
入居者を受け入れる準備ができても、月々の家賃を支払える能力があるかを調べる入居前審査が必要です。
審査に通過しなければ入居できないため、実際に入居希望者が入居するまでに時間がかかるでしょう。

入居者を増やす準備とともに、入居者同士のトラブル対応、家賃滞納の対処も同時にする必要があり、想定していたよりも時間と労力がかかります。
初めての不動産投資の場合は、何から対応すればよいのか、管理業務の優先順位がわからずストレスを感じるケースがあります。

空室が埋まらず利回りが悪い状態から抜け出せない

不動産投資で長期的に赤字が続く主な原因は、空室による利益損失です。
日本は少子高齢化による人口減少が続いているため、築古物件や間取りの狭さ、立地の悪さが原因で入居者が見つかりにくくなる可能性があります。
空室率が30%だと、単純に「家賃収入の30%減少」を意味するため、キャッシュフローの悪化につながります。

不動産知識が足りないと効果的な空室改善ができず、自己資金で補填しなければらなず、精神的にストレスを感じる方も多いです。

想定外のランニングコストに負担を感じている

不動産投資では、投資物件の管理費や修繕費などのランニングコストが発生します。
戸建住宅であれば老朽化に伴い100万円単位の修繕費、マンションであれば管理や修繕積立金の支払い義務は、所有者が支払わなければなりません。

空室率ゼロで安定した収益が得られても、毎月のランニングコストや将来的な修繕費を差し引くと、手元に残る収益が少なくなるため、経営上の不安を感じやすくなります。
築年数が古くなるほど、管理費や修繕積立金、修繕費の負担は大きくなる傾向にあり、長期的な視点で計画を立てなければなりません。

確定申告が手間だと感じる

不動産投資をしている方は不動産所得が生じているため、毎年確定申告が必要です。
確定申告は毎年1月1日から12月31日までの所得に対して、翌年の2月16日から3月15日までの1ヵ月間に申請し、納税や還付の手続きをします。
会社に勤めている場合は、お勤め先の会社で年末調整をすれば、税金に関する業務を会社が代わりにおこなってくれます。

しかし、不動産所得を申告する際は自分で申告する必要があるため、日頃から帳簿をつけて金銭管理したり、書類提出の準備をしたりする必要があるでしょう。
確定申告に慣れていない方だと、申告の手続きや準備に手間がかかると感じて不動産投資をやめる方が多いです。

不動産投資をやめたいなら早めに撤退するべき理由

不動産投資が思うようにいかず悩んでいるときは、撤退すべきかあるいは継続すべきかを早めに決断するのを推奨します。
ここでは、不動産投資をやめたいと感じたとき、早めに撤退するべき理由を解説します。

赤字が続くと経済状況が悪化する

収支が赤字の状態が長く続くと、赤字を少しでも黒字へと近づけるために手持ちの資金から費用を出していく傾向があります。
現金が尽きてしまうとローンを返済し続けるのが難しくなり、返済が滞る可能性があります。
借入額を返済するために新たにローンを借り入れる方法もありますが、ローン支払いの遅延や未返済の履歴があると新たなローンの借り入れが困難です。

もし、ローン返済の遅延が長期間続くと物件が差し押さえられてしまい、競売や公売がおこなわれて、最終的には物件を手放さなければならないです。
不動産投資を早い段階で見切りをつけると、経済的なダメージが抑えられるでしょう。

築年数が古くなるほど不動産価値が低下する

新築や築年数が浅い物件であれば修繕箇所が少なく済みますが、築年数が経つと建物の老朽化が進みます。
設備が劣化しているにもかかわらず修繕を放置すると、建物の倒壊や修繕に関するトラブルが発生しやすくなります。
トラブルを防ぐために投資者は老朽化した建物や設備を定期的に修理、メンテナンスが必要です。

しかし、築年数が経つにつれて、外壁の塗装や屋根の修繕など大規模な修繕が必要になってくるでしょう。
高額な修繕費をかけて建物の状態を維持していても、売却する際に利益が出ないケースもあります。

もし黒字化できる見込みがないときは、大規模な修繕が必要になる前に物件を手放すと損失が抑えられるでしょう。

投資用物件は売れるまでに時間がかかる

投資しても利益が出ず、売却して損失を防ごうと考えていても、投資用マンションの売却完了までには時間がかかります。
売却までの時間が長引くと現金化するのに時間がかかるため、撤退するかどうかの決断は早めに決めるのが望ましいです。

一戸建ては売却するまでに約6ヵ月かかります。
マンションは一戸建てよりも早く売却できますが、最短でも3ヵ月かかると認識しておきましょう。
特に、築年数が経っている物件や立地が悪い物件は、購入希望者の数が少なく、さらに時間がかかりやすいです。

もし購入希望者が見つからず安易に売却価格を下げてしまうと、当初の値段よりも安価で売れてしまい、ローンが残ってしまうリスクもあるでしょう。

不動産投資で元が取れるまで何年かかる？

不動産投資では、投資している物件の購入額を回収できるまでどのくらいの年数がかかるかを考えるときに、家賃収入の収益のみで計算する方が多いです。
元を取る計算をする際は、ローンの残債や物件を購入する際に費やした自己資金、投資にかかった経費も考慮する必要があります。

元が取れるタイミングは建物の種類や市場経済などの要因で変動します。不動産投資はどのくらいで元が取れるのか、元を取れるまでの期間を計算する方法は理解しておきましょう。

元が取れる回収の目安は5年～10年

物件を購入する際は融資を受けるための事務手数料と保証料、登記費用、仲介手数料などの初期費用がかかります。
所有してから1年〜2年では収益の確保が見込めず、取得から20年以上の場合は売却価格の不確実性が高くなるでしょう。

不動産売却で得た利益には譲渡所得税がかかりますが、所有していた年数に応じて税率が軽減される措置があります。
個人で購入した場合、所有期間が5年以下で不動産売却して利益を得たときの税率は39.63％であり、所有期間が5年を超えて不動産売却する際の税率は20.315%です。

このように所有期間が5年を超えてから売却すると税率が約半分まで抑えられ、手元に残るお金が多くなるでしょう。
投資用不動産を取得してから5年〜10年の投資運用で利益が出るかどうかが、判断のポイントとなります。

利回りから元が取れるまでの期間を算出する方法

利回りとは物件の購入価格に対して年間の家賃収入の割合がどのくらいかを示した数値となります。

表面利回りから経費を差し引いた実質利回りがわかれば、利回りから元が取れるまでの年数が計算できるでしょう。
100を利回りで除して計算して出た値が元を取るまでの年数であり、例えば利回りが5％のケースだと20年で元が取れる計算です。
利回りから計算する場合は売却益が含まれていない点に注意しましょう。

CCRから元が取れるまでの期間を算出する方法

利回りで計算する方法よりも、元が取れる期間を正確に算出する指標がCCRとなります。

CCRとは自己資金配当率と呼ばれており、自己資金に対してのキャッシュフローの割合で計算可能です。
わかりやすくいうと、投資した自己資金に対して、年間のリターンがいくらかという事です。
1をCCRで除したときにどのくらいで元が取れるのかがわかるでしょう。
CCRが高ければ高いほど、自己資金回収の効率が上がり、CCRが100％だと1年で自己資金を回収でき、25％であれば4年で回収できます。

例えば、1,900万円の投資用物件を150万円の自己資金で購入し、年間10万円のキャッシュフローがある場合、元を取るまでにかかる年数は約15年かかります。
利回りによる計算方法と同様に、売却価格が含まれていないため注意してください。

不動産投資を「やめたい」と思った時に検討するべき選択肢

不動産投資には高額な初期投資をするため、中途半端にやめると大赤字になる恐れがあるため、立て直す方法がないかを模索するべきです。
ここでは、不動産投資を「やめたい」と思った時に検討するべき選択肢を解説します。

低金利の金融機関に切り替える

金利が高くて毎月の返済が負担になっている場合、不動産投資をやめる前にローンの切り替えができるかをご確認ください。
今よりも低金利で借入できる金融機関がみつかれば、キャッシュフローの赤字を解消できる可能性があります。

なお、投資用不動産の資産価値や投資家の経済状況が悪ければ、審査には通りません。
希望すればいつでも切り替えできるわけではないため、築年数やキャッシュフローが悪化する前の対策としてご検討ください。

サブリース契約の解約を検討する　

サブリース契約は、管理や運営のノウハウがなくても安定した家賃収入を得られる可能性がありますが、毎月の管理費が利益率を下げる原因になる場合があります。
もしも、ご自身で管理や運営ができそうであれば、サブリース契約を解約して、管理費を利益に回せるかどうかをシミュレーションしてみましょう。

ただし、契約期間が設定されている場合、途中解約を申し出ると高額な違約金が発生する可能性があるため、注意が必要です。

不動産投資をやめるタイミングの見極め方

ランニングコストの負担や空室率の上昇などを理由に「不動産投資をやめたい」と考える方がいますが、やめるタイミングによっては損失が出る可能性があります。
ここでは、損失を出さずに不動産投資をやめられるタイミングを解説します。

投資用物件の売却益が出るとき

不動産投資では、家賃収入によって得られる「インカムゲイン」と、所有している投資用住宅を売却したときに得られる「キャピタルゲイン」の2種類の利益があります。

空室率をゼロにできずにキャッシュフローが悪化したとしても、キャピタルゲインを出せれば、投資不動産の総収支をプラスにできます。
「このままではインカムゲインがプラスになりそうにない」「空室対策がうまくいかない」と悩んでいるなら、キャピタルゲインでプラスになるかを確認しましょう。

都心にアクセスしやすいベッドタウンや再開発されている郊外は、投資用住宅を購入したときよりも資産価値が高くなっているケースも珍しくありません。
もしも、売却益がプラスになりそうであれば、不動産投資をやめる絶好のタイミングです。

不動産投資ローンを完済したとき

不動産投資は高額な初期費用が発生するため、金融機関から融資を受ける方も多いです。
金融機関から融資を受けている場合、完済するまでは投資用住宅に「抵当権」が設定されるため、所有者の独断で売却ができません。
借入金額を完済すれば抵当権を抹消してもらえるため、自由に売却できるようになります。

返済中にも売却は可能ですが、残債以上の売却益を出して一括返済するか、不足分を自己資金で補填する必要があり、負担が大きくなります。
金融機関への返済を済ませていれば、残債額を気にせずに自由な販売活動ができるため、不動産投資をやめるタイミングとして最適です。

不動産投資の目標を達成したとき

不動産投資を始める方の中には「子どもの教育費を貯めたい」「老後の資金に充てたい」「投資の勉強をしたい」など明確な目標を掲げている方が多いです。

もしも、不動産投資を始めるときに目標を立てていたのであれば、その目標を達成したときにやめる選択を検討してもよいでしょう。
300万円、500万円、1,000万円、2,000万円など具体的な収益目標を達成できれば、当初の目的を果たせているため、心残りなく投資用不動産を売却できます。

もちろん、そのまま不動産投資を続けて収益を増やしていく選択もありますが、不動産価値の低下や空室率が増加するリスクの懸念もあります。
ダラダラと不動産投資を続けた結果、総支出がマイナスになる可能性がある点を踏まえて、引き際を検討しましょう。

不動産投資を「やめる」際の注意点

キャッシュフローの悪化や管理負担など不動産投資をやめたい理由は様々ですが、いきなりやめようとすると想定外の損失が出る可能性があります。
ここでは、不動産投資をやめる際の注意点を解説します。

抵当権が抹消されているかを確認する

不動産投資ローンで投資用住宅を購入した場合、返済期間中は「抵当権」が設定されます。
抵当権は、債務者（不動産投資ローンの契約者）が返済できなくなった際、金融機関が投資用不動産を競売にかけて、元本を回収できる権利です。
「抵当権がついている不動産を売ってはいけない」との決まりはありませんが、売買契約後の所有権移転登記までに抹消しなければなりません。

また、抵当権のついている不動産はリスクがあるため、購入希望者がみつかりにくいです。
不動産投資ローンを完済したら、ご自身で「抵当権抹消」を済ませる必要があるため、売却活動を始める前に手続きをしましょう。

不動産投資ローンを完済できないときは「任意売却」を検討する

任意売却とは、不動産投資ローンを利用している金融機関から合意をもらった上で、投資用住宅を売却し、売却益でローン残債を一括返済する方法です。
「不動産投資をやめたいけれど、不動産投資ローンを返済中のため抵当権を抹消できない」と悩んでいる方でも、金融機関が合意すれば通常の売買取引ができます。

競売にかけられると不動産市場の50〜80%ほどの価格で落札されるため、任意売却すれば相場価格の売却益が期待できます。
通常の仲介取引と売却の流れは同じですが、任意売却にしたからといって必ずローン残債以上の売却益が得られるとは限りません。

まずは、不動産投資ローンを組んだ金融機関に事情を説明して、任意売却に合意してもらえるか、売却益がローン残債を上回るかどうかをご確認ください。
売却益がローン残債を下回る場合、差額分は自己資金もしくは別の金融機関からの借入で補填する必要があります。

所有期間が5年未満だと税制面で損する可能性がある

不動産投資をはじめて5年以内にやめたいと考えている場合、売却益に課せられる譲渡所得税が高くなり、手元に残る利益が少なくなる可能性があります。
譲渡所得税の税率は、投資用住宅の所有期間に応じて、次のように変動します。

譲渡所得税の種類（投資用住宅の所有期間）	譲渡所得税の税率
短期譲渡所得（5年以内）	39.63%
長期譲渡所得（5年超え）	20.315%

所有期間によって約2倍の税率が課せられるため、最小限の損失で不動産投資をやめたいのであれば、長期譲渡所得が適用されるように工夫するのがお勧めです。
なお、所有期間の換算は、投資用住宅を売却した年の1月1日が基準となります。

例えば、2020年6月1日に投資用住宅を購入し、2025年7月1日に売却したとします。
この場合、実際の所有期間は5年1ヵ月となりますが、譲渡所得税の税率を決める基準となるのは2025年1月1日ですので、所有期間は4年7ヶ月になる仕組みです。
所有期間の換算を間違えて約2倍の税率が課せられないよう、気をつけましょう。

不動産売却では諸費用がかかる

投資用住宅を売却する際には、次のような諸費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 司法書士の依頼費用（所有権移転登記で依頼した場合）
• 抵当権抹消の費用（抵当権抹消の手続きが終わっていない場合）
• 繰上げ返済手数料（任意売却の場合に発生するが、金融機関によっては無料）
• 譲渡所得税（譲渡所得が発生した場合）

諸費用の具体的な金額は、不動産投資ローンの有無や売買契約の内容、売却代金などによって異なりますが、一般的には売却価格の5%が目安とされています。
ローン残債の一括返済や新生活の資金調達のために不動産売却を検討している場合、売却代金から諸費用を考慮する必要があります。

何も考えずに「売却代金＝純利益」と捉えていると、目標収益を下回り、自己資金で補填しなければならない事態に陥る恐れがあるので、注意してください。

不動産投資を後悔なく「やめる」ための具体的なステップ

不動産投資をやめたいからといってバタバタと売却手続きに入ると、非効率的で損失につながる恐れがあるため、まずはどういった流れになるのかを知っておきましょう。
ここでは、不動産投資を後悔なく「やめる」ための具体的なステップを解説します。

1. 売却準備

不動産会社に査定依頼をする前に、まずはご自身で投資用住宅の費用相場を調べたり、必要に応じて修繕や清掃をおこないましょう。
よりよい条件を揃えられれば、高額での売買取引が期待できます。

また、不動産投資ローンが残っている場合は、金融機関に問い合わせをして一括返済するか、任意売却の合意を得られるか相談してください。
金融機関にローンの残高証明書を発行してもらい、ローン残債を正確に把握した上で、売却活動に入れるように準備を整えます。

2. 査定依頼

不動産査定は2〜3社以上に問い合わせをして、査定額の相場感を把握します。
各不動産会社ごとに過去の取引データや戦略が異なるため、同じ条件の不動産を査定に出しても、異なる査定額が提示されるのも珍しくありません。

また、一括りに不動産会社といっても、マイホームを探している人向けの居住用住宅や、不動産投資を検討している人向けの投資用住宅など様々なタイプがあります。
複数社に査定依頼を出せば、提示された金額の適正さと一緒に提案力や対応力まで比較できるため、信頼できる不動産会社選びが可能です。

3. 媒介契約の締結・販売活動

査定結果を踏まえて、販売活動を依頼したい不動産会社と媒介契約を締結します。
一般媒介契約では複数社に依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社のみしか依頼できません。
投資用住宅の取引実績が豊富な不動産会社を選んで、販売活動を頼みましょう。

購入希望者探しや内覧対応は、媒介契約を締結した不動産会社がおこないますが、任せっきりにせずに定期的に進捗状況を確認するようにしてください。

交渉・売買契約の締結

購入希望者が現れたら、必要に応じて取引価格や条件の交渉をしましょう。
値下げ交渉を希望される購入希望者もいますが、売主として必ずしも応じなければならないわけではありません。

ただし「値下げ交渉は一切しない」と強気な姿勢を持っていると、売れ残りのリスクもあるため、妥協ラインを決めておくとスムーズに話し合いを進められます。
類似物件と比べて著しく高額な販売価格を設定していない限り、値引き交渉の目安は物件価格の10％以内とされています。
双方が納得したら、正式に売買契約を締結します。

決済・引き渡し

売買契約を締結した後に、決済と引き渡しをする日を決めます。
買主から売却代金を受け取り、不動産投資ローンが残っている場合、金融機関の担当者が立ち会いのもとで一括返済します。

決済後、任意で司法書士に立ち会ってもらい、売主から買主への「所有権移転登記」と金融機関の「抵当権抹消」を済ませたら、売却活動は完了です。

まとめ

安定した収益を目指して不動産投資を始めたものの、うまくいかず「やめたい」と考えている方は多くいます。
まずは空室対策や利回りの見直しをしてみて、改善が見られないようであればローン残債や譲渡所得税の課税率などを踏まえて売却時期をご検討ください。

家賃収益が不安定でも売却益を出せれば総支出をプラスにできる可能性があるため、計画的に売却活動を進めましょう。

また、既に成功している方々の経験やノウハウを惜しみなく情報共有しているコミュニティー、体系的かつ網羅的な実践ノウハウを学べる塾などで知識習得をお勧めします。