不動産投資が赤字になる要因とは？3つのケースと対処方法を紹介

これから不動産投資を始める方は、できれば赤字にはなりたくないと思っているのではないでしょうか。不動産投資は高い金額を投資する事業ですが、安定的な収益を得ることができるミドルリスクミドルリターンな投資です。しかし正しい投資方法を理解しないまま始めてしまい、赤字になっている方も多く見受けられます。そのため事前に赤字になる要因を理解しておく必要があります。本記事では赤字になる3つのケースと対策方法を紹介するため、不動産投資を始める前に赤字対策ができるようにしておきましょう。

不動産投資における赤字とは         

不動産投資における赤字とは以下の2種類あります。

• キャッシュフローがマイナスになる
• 所得がマイナスになる

それぞれについて紹介していきます。

キャッシュフローと所得について

キャッシュフローがマイナスになるということは手残り金額がないということです。むしろ借入返済額を自身の預金から捻出することになるため、避けなければいけない状態です。一方所得がマイナスになるということは、所得税と住民税が非課税となります。さらに他の所得の黒字部分から不動産投資の赤字額を差し引くことができるため、トータルの納税額を抑えることが可能です。すなわち、キャッシュフローがマイナスになる状態は避けなければいけませんが、所得がマイナスになる状態はベストと言っても過言ではありません。

キャッシュフローがマイナスになる理由とは

キャッシュフローがマイナスになる理由は収入が減ったタイミングです。空室による収入減や老朽化に伴う家賃下落などによって収入が減ります。また金融機関からの融資を利用して投資した場合、毎月の返済額は変わらず、収入だけ減ればキャッシュフローがマイナスになる可能性も高くなるでしょう。

所得がマイナスになる理由とは

所得を算出する際は減価償却費という会計上の経費を計上することができます。減価償却費とは実際に出ていく支出ではないため、キャッシュフローの計算では加味されない項目です。

上記の表の通り所得ではさまざまな項目を経費として計上でき、減価償却費の値が大きいため、マイナスになるケースも多いです。投資家の中には減価償却費を見込んで節税目的に投資する方もたくさんいらっしゃいます。

赤字となるケース

キャッシュフローが赤字になることは避けなければいけない状態です。具体的にどのような理由で赤字になるのでしょうか。ここでは3つの理由について紹介します。

空室によって家賃が得られない      

不動産投資は空室が生まれた時点でその分の家賃を得ることができません。当然ですが、不動産投資は入居者ありきの事業です。入居者がいなければ家賃収入が得られなくなり、借入返済や固定資産税などの支出額の方が高くなる場合もあります。

老朽化に伴うともなう家賃下落

老朽化した建物は賃貸需要が低くなってしまうため、家賃を下げて新たな入居者を募集することから赤字になることが考えられます。賃貸物件は築古になると、入居者からの人気が下がる傾向にあります。さらに周辺に競合物件が建築されると、より老朽化した物件の魅力度が低くなるため、家賃を下げて差別化を図ることが一般的です。

金利の上昇によって返済額が増える            

金融機関からの融資の金利が上昇した場合、毎月の返済額が増えてしまい、赤字になる場合もあります。不動産投資でキャッシュフローが赤字になる要因の多くは、融資の返済額に圧迫される状況がほとんどです。借入返済額は金利の上昇によって増額されてしまうため、結果家賃収入より高い金額を返済することになって赤字になる方もいらっしゃいます。

赤字になってしまったときの対処方法           

では赤字になった場合はどのような対処を行えばよいのでしょうか。ここでは2つの方法を紹介します。

リノベーションを行って空室を失くす 

築古になった物件や空室期間が長く続いている物件はリノベーションなどを行って建物のイメージを大きく変える方法も有効です。空室になっているということは、入居者から魅力のない物件であることを意味します。そのため、最先端の設備を導入したり、内装のデザインを大きく変えたりなどを行うことで、新たな入居者が見つかることも多いです。とはいえリノベーションの工事費用は極力抑えるようにしなければいけません。工事費用は家賃にも反映するのが一般的なため、高すぎると家賃も高額となり入居者を見つけるのが困難となります。そのため不動産会社などの専門家に相談しながら工事範囲を決めていきましょう。

借り換えによって金利を下げる       

既存の借入を他の金融機関に借り換えることで金利を下げることが可能です。例えば今借入しているA銀行の金利が2％とし、借り換え先のB銀行が1.5％であれば、0.5％分安くなります。もちろん借り換え先の金融機関を見つけなければいけません。さらに借り換えする際は手数料が発生するため、トータルの返済額よりお得であるか比較しておきましょう。うまくいけば、返済額を下げることができ、黒字経営をすることも可能となります。

まとめ    

不動産投資における赤字は「キャッシュフロー」と「所得」の2種類に挙げられます。所得に関しては節税効果が見込めますが、キャッシュフローの赤字になると、自身の預金から借入返済しなければいけないため、必ず避けるようにする必要があります。赤字は収入減だけでなく返済額の増加なども要因となります。常に借り換えを検討したり、リノベーションを行って空室対策を行っていきましょう。当社では動産投資初心者に向けて、無料セミナーや勉強会なども開催しております。「赤字経営をしないためには」「赤字になった時の対処方法」などについてより詳しく知りたい方はぜひ一度ご相談くださいませ。