不動産投資をおこなう人の目的は？魅力や成功するためのポイントも解説

• 不動産投資をおこなう人は何が目的なの？
• 不動産投資は転売益で稼ぐのが目的ではないの？
• 老後が不安で不動産投資をしたいけれどどうすればいいの？

不動産投資の注目が高まりつつある理由には、金利の低下や老後の資金問題など、さまざまな社会的背景があります。

そして、これからゼロから不動産投資を始めるのであれば、目的に応じた投資方法を選ぶと失敗するリスクを軽減できます。

不動産投資の始め方や運用ポイントを抑えて、安定した収益を目指しましょう。

この記事でわかること

• 不動産投資の目的
• 目的別にお勧めの不動産投資の種類
• 不動産投資で安定した収益を出すためのポイント

不動産投資の目的は？

株式投資や仮想通貨、債券投資などさまざまな投資があるなかでも、不動産投資が注目されているのはなぜでしょうか。

ここでは、不動産投資をする目的について解説します。

老後年金問題への対策

金融庁が発表した「老後2,000万円問題」をきっかけに、定年退職したあとに、貯蓄や年金だけで生活していけるだろうかと不安視する方が増えました。

節約生活を送っていたとしても、病気や怪我をすればまとまった医療費が必要になります。そういった老後の不安から、老後の収入源を用意するために不動産投資をおこなう方が増えています。

老後年金問題への対策の場合、老後安定した不動産収入を得るため、安定して入居が望めるうえに家賃相場が動きにくいエリアの物件がお勧めです。

ただし、立地条件の優れた物件は投資家間での競争率が激しいため、不動産会社などに相談して非公開物件を含めて選択肢を広げる工夫が必要になります。

副収入を得たい

不動産投資で家賃が得られると安定した収入になり、その収入を目当てに投資をおこなう方が増えています。

給与所得とは別に、2つ目の収入源として配当所得が得られれば、経済的に余裕のある生活が送れるようになります。

安定した副収入を得たい場合は、老後に安定した収入が欲しい方と同様に、入居率が安定した物件がお勧めです。
都市部までのアクセスが良ければ、入居率が高く維持される傾向にあります。

ただし、入居率が安定している物件は、不動産投資家にとっても需要が高いため、競争が激しいのが現実です。

そのため、他の投資家に先んじて情報を手に入れなければいけません。

脱サラして不労所得を得たい

副収入として不動産投資をするのではなく、サラリーマンを辞めて、本業として収入を得るのが目的の投資家もいます。

給与所得に頼らずに配当所得だけで今の生活を維持するためには、給与所得以上の収益をださなければなりません。

不動産投資で高い利回りを出すためには、部屋数や賃料の見直しが必要です。

また、空室率が高くならないように、ある程度需要の高いエリアで物件を選びましょう。
不動産投資の収益が安定すれば自由な生活が送れますが、退去者が続くと収益が不安定になる可能性があるため、常に入居者や物件状態の監視・改善が求められます。

不動産投資の種類

不動産投資には、大きく分けて「賃貸経営」と「売却」の2つの方法があります。
ここでは、それぞれの不動産投資の特徴について解説します。

賃貸経営

不動産投資における賃貸経営とは、賃貸物件を購入して第三者に部屋を貸す代わりに毎月家賃を支払ってもらい収益を出す方法です。

このように所有している財産で発生する収益を「インカムゲイン」と呼びます。

インカムゲインは、収益が安定すれば、毎月継続的に利益を得られる点が魅力です。

賃貸経営をするために、金融機関のローンを組んだ場合、完済するまでは返済義務が続きますが、家賃収入をローン返済に充当可能です。

ローンを組みながら収益を生み出せるので、手元に十分な自己資金がない人でも運用しやすい投資方法です。

売却

不動産投資における売却とは、不動産の購入代金と売却代金の差額で利益を出す方法です。

このように所有している財産を売却して発生する収益を「キャピタルゲイン」と呼びます。

キャピタルゲインは、インカムゲインのように安定した収益は得られないものの、短期間で大きな利益を生み出せる可能性がある点が魅力です。

不動産市場の動向を分析して、資産価値が高くなりそうな土地や建物を購入して、購入時よりも高く売却できれば、投資成功といえます。

土地は資産価値が下がりにくいですが、建物は築年数の経過に応じて資産価値が下がるため、リフォームや修繕を加えながら利益を生み出すための戦略が必要です。

不動産投資のメリット

不動産投資が注目されているのは、ほかの投資とは異なる魅力があるからです。
ここでは、不動産投資のメリットについて解説します。

手間がかからない

不動産投資は、ほかの投資と比べて手間がかからずに収益化が見込めます。

たとえば、株式やFXは、変動する値動きを、1日に何度もチェックしなければいけません。

会社員や公務員などの本業がある方でも、最小限の負担で資産運用が可能です。

初期段階では収益化できる物件かどうか、どの金融機関に融資を受けるべきか、など物件探しや契約などの手続きが多くあります。

ただし、最初の手続きを済ませたあとは、管理会社に入居者からのクレーム対応や家賃徴収などを任せられるため、負担が軽減されます。

定期的に送られてくるレポートに目を通し、継続して運用するか売却するかを判断をするだけで、経営が回ります。

団体信用生命保険に加入できる

金融機関で賃貸物件のローンを組む場合、団体信用生命保険に加入が条件に含まれているケースが多いです。

団体信用生命保険とは、ローンを返済しているときに契約者が亡くなったり高度障害になったりした際に、ローン残債がなくなる保険です。

たとえば家族に不動産投資ローンの団体信用生命保険の契約者がいたとして、契約者が亡くなったとします。

その際に、遺族には、ローンを支払い終えた状態の投資用不動産が遺されます。
その不動産で得られる家賃収入を遺族年金の代わりにする、もしくは死亡保険金の代わりに不動産の売却が可能です。

インフレに強い

不動産投資は、インフレ・デフレの影響を受けにくい特徴があります。

株式投資は、不景気や好景気になると価格に影響が出るため、景気に応じた投資戦略をおこなわなければいけません。

一方の不動産投資では、景気が悪くなっても住む家は必要なため、急激に退去者が続出して収益が落ちるようなリスクは低いです。

そのため、景気が悪くても家賃収入は確保できます。
近年の日本は、インフレが続いていますが、インフレに関係なく収入が得られる資産を持っておけば心強いでしょう。

不動産投資のリスク

ほかの投資と比べて、収益の安定性があり、運用中は管理会社に任せられる負担の少なさが魅力の不動産投資ですがリスクもともないます。

投資の失敗を回避するためには、リスクに対する対策が欠かせません。
ここでは、不動産投資のリスクについて解説します。

空室による利回り低下

賃貸経営では、必ずしも常に入居率100%を維持できるわけではありません。
空室状態が続くと、その部屋の家賃収入は得られないため、収益率の低下につながります。

また、誰も住んでいない部屋は、誰かが住んでいる部屋よりも老朽化が進みやすく、修繕やメンテナンスが必要になります。
このほか、金融機関から融資を受けている場合、長期的な空室によって利回りが低下すると、不動産投資の継続自体が困難になる可能性が高いです。

投資計画を立てるときは、最悪のケースを見越して、空室率が高い状態でも投資を続けられるように自己資金を残しておきましょう。

老朽化による修繕費　

建物は、築年数の経過とともに老朽化が進みます。

入居率を高めるには、物件状態を良好に保つ必要があるため、適切なタイミングで修繕やメンテナンスをおこなうようにしてください。

外壁や屋根など、建物の内部を守る役割を担っている部分に関しては、雨漏りや腐敗などのトラブルが発生する前から予防が必要です。

大規模修繕をするとなれば入居者にも退去してもらう必要があるため、その期間中は家賃収入も止まります。

このように長期的に運用するとなれば、途中で運用コストが高くなるケースを想定しておきましょう。

自然災害による損失　

日本では、地震や台風、集中豪雨などさまざまな自然災害があります。

不動産投資のために購入した物件が、災害によって住めない状態になった場合、火災保険や地震保険が降りたとしても、入居者からの家賃収入は途絶えてしまいます。

また、被害規模が小さくても、資産価値が下がってしまい、将来的に売却する際に利益につながらなくなる可能性も出てくるでしょう。

物件選びをする際、ハザードマップをみて被災リスクの有無を確認しておくだけでも、自然災害による損失リスクを最小限に抑えられます。

また、火災保険や地震保険への加入も忘れずに済ませておきましょう。

不動産投資で成功するためのポイントとは？

不動産投資は注目度の高い投資方法ではあるものの、自己資金や融資額が高くなるので、収益率を高くするために何ができるのか、知っておく必要があります。

ここでは、不動産投資で成功するためのポイントについて解説します。

不動産投資の目的を明らかにする

不動産投資は、目的によって戦略が変わります。

そのため、最初に不動産投資をする目的を決めておいてください。
ただ漠然と稼ぎたいのではなく、「毎月20万円の配当所得がほしい」「定年退職するまでに配当所得だけで2,000万円貯めたい」など具体的な数字を出す点が重要です。

このように具体的な目的を決めたら、物件タイプや物件数、融資の借入額や返済期間などをスムーズに決められます。

ここで、理想だけを突き詰めてしまうと運用がうまくいかずに破綻してしまうので、現実的な計画を立てるようにしましょう。

物件選びでは優先順位をつける

入居率を高めるためには、誰もが住みたいと思う条件を優先するべきです。

• 最寄駅から近い
• 周辺に24時間営業のスーパーマーケットがある
• 学校があって治安が良い
• 閑静な住宅街の一角
• 商業施設が多い

入居者によって住む場所に求める条件は異なりますが、一般的には利便性や治安の良さが高く評価されやすいです。

一方で、騒音、振動、悪臭など住環境が悪くなるような条件が揃っている物件は、安く購入できるかもしれませんが、入居者が集まりにくい可能性があります。

投資家として「こういう人に住んでほしい」「こういうターゲット層を狙いたい」などのこだわりがあれば、その人たちが好む条件を優先的に重視してみてください。

また、周辺物件の入居率を調べてみると、その地域の人気度を測れます。

維持費を含めた運用計画

不動産投資には、維持管理費がかかります。

物件の経年劣化に対する修繕やメンテナンスの費用は、入居者ではなく所有者が支払わなくてはいけません。
壁紙やフローリング以外にも、エアコンや給湯器などの設備も同様です。

また、マンションの場合は管理組合への修繕積立金の支払い、管理会社への依頼費など、賃貸経営をするための維持費がどれほどになるのかを確認しておきましょう。

維持費を含めた運用計画を立て、利益を余剰金として残しておけば、設備の修繕が必要になって投資戦略にズレが発生しても対応できます。

一次情報を得る

不動産投資を成功させるには、情報が欠かせません。

どのエリアで都市開発の予定があるのか、どの物件の入居率が高いのかを、知っておく必要があります。

情報を得る場合は、誰かから聞いた情報ではなく、一次情報を参考にしてください。
不動産会社から情報を得た場合は、細かな情報が省略されている可能性があるからです。
正しい情報を得て分析すれば、不動産投資で利益を上げられる可能性が高まります。

また、情報は1ヵ所で得るより、さまざまな場所で収集するのがおすすめです。
1ヵ所で情報を得ても、その情報が間違っている可能性があるからです。
複数の場所から情報を得れば、その情報の確実性が上がります。

どこから情報を得るのが良いかわからないときは、投資塾に相談してみてください。
投資塾には不動産投資経験者がいるため、確実性の高い情報を集められます。

まとめ

老後の資金調達や本業などさまざまな目的で不動産投資をはじめる方が増えています。

長く入居してくれる人がいれば、安定した家賃収入を得られ、管理会社に委託すれば運用する手間もかからずに配当所得が得られます。

一方で、老朽化や災害によって修繕費が発生するリスクがあるため、維持費を踏まえた運用計画を立てるようにしましょう。

既に経験された大家さんが集う、不動産賃貸経営を学べる塾やセミナーに参加し、
継続的に良質な情報やノウハウを学ぶことをお勧めします。
お勧めする最大の理由は、リスクへの事前対策ができるからです。

不動産投資には、空室、家賃下落、修繕費の増加、災害、融資の引き締めなど、
さまざまなリスクがつきものです。
ですが、これらはあらかじめ知っておけば、回避したり、軽減したりする方法があるんです。

勉強会や実践者との交流を通じて、実際に失敗した人の事例や成功者の工夫を学べば、
「知らなかった」では済まされないリスクを未然に防げます。
つまり、「学び」や「会に参加する事」は、高いリターンを狙うための行動というより、
損しないための保険。成功の裏には、正しい知識と準備がある。
それを実感する場こそが、学びと出会いの場なんです。