土地値111%の売れ残りボロアパートを利回り32%超の“金の卵”になりました(ﾟдﾟ)！？
神・大家さん倶楽部の木村です。
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「ずっと売れ残っている物件には、
何かウラがあるはずだ…」
長期間掲載されている物件を見ると、
そう思ってスルーしてしまいませんか？
確かに、良さそうに見えて
売れ残っているのは何か理由があります。
しかし、その「売れない理由」を
「知識」と「交渉」
で解決できたとしたら…？
その瞬間、誰も見向きもしなかったゴミ物件が、
誰にも邪魔されずに手に入る「ドル箱物件」に変わるのです。
本日は、そんな大逆転劇を成し遂げた
生徒さんの成功報告をご紹介しますね(ﾟдﾟ)！？
まずはスペックから見ていきましょう。
エリア： 茨城県
物件： 築40年超木造アパート（2DK×6戸）
価格： 690万円（760万円から指値成功！）
想定利回り： 32%超
土地積算： 約766万円（買値の111%！）
融資： 500万円（15年返済 金利6%台）
月間CF： 6.8万円（リフォームローンが高い…）
売値よりも土地の価値の方が高い、
「積算オーバー」の超優良物件です。
しかし、この物件には、
普通の投資家が避ける
「2つの大きな問題」がありました。
問題①：道路の扱いが不明確（再建築不可のリスク）
購入前の調査で再建築不可の可能性が浮上。
多くの人はここで検討対象から外すところを…
諦めませんでした。
売主に対し、「売主負担で変更申請を行うこと」
を購入の条件として提示したのです。
調整に数ヶ月かかりましたが、見事に道路判定をクリアし
リスクを排除した状態で購入できました。
問題②：融資がどこも通らない（現金枯渇の危機）
お抱えの金融機関のエリア外、
築古、入居率の低さ（1/6戸）…
悪条件が重なり、アテにしていた金融機関から
融資を断られ続けましたm(__)m
「もう現金で買うしかないか…」
そう諦めかけた時、
彼を救ったのは不動産〇〇ローン
を使えるという知識。
６％台の金利になったものの
利回り32％超なので、利益は十分でした＾＾
500万円の融資を勝ち取り、
自己資金の利用を最小限に
抑えることができました。
知識があるのなら…「難あり物件」こそが、
優良物件獲得のチャンス
なのかもしれませんね。
「入会前なら、不動産〇〇ローンの知識もなく、
銀行がダメなら諦めるか、自己資金を投入し
カツカツになっていたと思います」
と、本人も振り返っていました。
多くの人が「面倒だ」「怖い」と避ける場所にこそ、
利回り30%超えのブルーオーシャンは広がっています。
あなたも、ライバルが逃げ出すような物件を
涼しい顔で「お宝」に変えるスキル
を身につけたくありませんか？
ぼくの無料セミナーでは、
こうした「難あり物件」を「ドル箱物件」
に変えるためのノウハウをお話ししていますよ(ﾟдﾟ)！？
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P.S.ぼくの生徒さんはちょくちょく利回り30％オーバーを叩きだしてます＾＾
