1棟目で月CF16.3万円！築55年アパートを全空から満室にできた理由

神・大家さん倶楽部の木村です。

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教えている生徒さんから、
またまた嬉しい成果報告が届きました！

今回はなんと…
兵庫県某所の築55年アパートを
1棟目として購入されました＾＾

しかも、購入時は全空。
そこから修繕を行い、
修繕後2か月で4戸満室稼働までもっていったとのことです(ﾟдﾟ)！？

まずは物件概要を見てみましょう。

■物件概要
・エリア：兵庫県某所
・構造：木造2階建てアパート（4戸）
・築年数：1971年築（築55年）
・購入価格：510万円
・修繕費：約200万円
・利回り：修繕前38.4％、修繕後27.5％
・土地積算：約768万円
・月CF：16.3万円

今回は現金購入なので返済がなく、
満室になると手残りがかなり厚くなりますね＾＾

ただ、今回のポイントは
「利回りが高いから買った」
という単純な話ではありません。

もともとこの生徒さんは、
新築アパートの1番手を取ることができ、
融資で進めていました。

ところが、
建築確認が審査機関のキャパオーバーで遅れてしまい、
思うように活動を進められない状態に。

しかも、融資前だったため、
その間は融資を使った購入が難しい状況でした。

そこで、
「現金で買ってもいいと思える
　小ぶりの戸建てやアパートはないか？」
と探していたそうです。

さらに、新築1棟目は
完成後の初期空室リスクがあります。

そこで築古物件で先にキャッシュフローを作っておくことが、
リスクヘッジになるのではないかと考えたわけです。

この視点はとても大事です＾＾
不動産投資は、
1つの物件だけを見て判断するのではなく、
今後の融資、
手元資金、
空室リスク、
次の展開まで考えていく必要があります。

今回の物件は、
争奪戦になる可能性が高いと判断。

そのため、すぐに現金購入で買付を入れました。
築55年、駅徒歩21分、駐車場なし。

この条件だけを見ると、
初心者の方は怖く感じるかもしれません。

実際、この生徒さんも入会前は
「築古の購入など怖くて考えもしませんでした」

とのこと。

でも、ぼくのスクールで築古に取り組む事例をたくさん知り、
勇気づけられたそうです。

もちろん、
築古は何でも買えばいいわけではありません。

だからこそ、
・修繕後にいくらで貸せるのか
・近隣に賃貸需要はあるのか
・どうやって客付けするのか
ここまで考えて動く必要があります。

今回の生徒さんは、
修繕後に近隣の不動産会社を中心に、
電話やメールで営業活動を実施。

その結果、
修繕後2か月で全空から4戸満室稼働まで
持っていくことができました(ﾟдﾟ)！？

今回の成果につながった理由は、

・新築アパートの進捗が止まった間も動きを止めなかったこと
・現金購入でも成立する物件を探したこと
・争奪戦を見越してスピード感を持って買付したこと
・修繕後の客付け営業まで自分で動いたこと

このあたりです。

不動産投資では、
思った通りに進まないこともあります。

融資のタイミング、
建築確認の遅れ、
修繕、
空室、
入居付け。

いろいろな要素が絡みます。

でも、判断軸を持っていれば、
止まっている時間をただ待つのではなく、
次の一手に変えることもできます。

ぼくのスクールでは、
築古物件の見極め方、
修繕費の考え方、
入居付けの営業方法、
そして次の融資戦略まで、
実例ベースで教える講座があり

さらに
一人一人のプランニングも行っています。

「築古は怖いけど興味がある」
「1棟目をどう選べばいいか分からない」
「キャッシュフローを作る考え方を知りたい」

そんな方は、
ぜひ無料オンラインセミナーに遊びに来てくださいね＾＾

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P.S.築古は怖いと感じる方も多いですが、数字とリスクを分解して見られるようになると、判断できる範囲が少しずつ広がっていきますよ＾＾